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Il reddito proveniente da immobili non locati non è soggetto a tassazione Irpef se è già stato tassato tramite l’Imu. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni a questa regola, ad esempio quando gli immobili si trovano nello stesso comune dell’abitazione principale del contribuente. Questo meccanismo è conosciuto come effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef.
Quando un contribuente si prepara a compilare il Modello Redditi Persone Fisiche, è estremamente importante che presti attenzione alla compilazione corretta del Quadro RB. In questa sede, è fondamentale considerare l’effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef per tutti gli immobili non affittati. Secondo questo meccanismo, infatti, i redditi fondiari derivanti da immobili non affittati sono esenti dalla tassazione Irpef. Tuttavia, questa regola generale non si applica se l’immobile affittato si trova nello stesso comune in cui il contribuente ha la propria abitazione principale.
L’effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef
Secondo il comma 1 dell’articolo 8 del D.Lgs. n. 23/2011, l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, almeno per quanto riguarda la componente immobiliare, per i redditi fondiari derivanti da beni immobili non affittati. Tuttavia, l’articolo 9, comma 9, prevede alcune eccezioni a questa regola. In particolare, il reddito degli immobili ad uso abitativo situati nello stesso comune in cui il contribuente ha la propria abitazione principale concorre alla base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali solo per il 50%.
Ma entriamo un po’ più nel dettaglio. Secondo gli articoli menzionati, il reddito fondiario derivante da immobili non locati non è soggetto a imposta Irpef. Tuttavia, se il contribuente possiede un’abitazione principale di lusso che è soggetta all’Imu, non concorre alla formazione dell’imponibile Irpef. Se gli immobili sono concessi in locazione, il reddito da locazione è soggetto a Irpef, mentre la tassazione fondiaria è soggetta all’Imu. Le abitazioni principali non di lusso sono soggette all’Imu e all’Irpef, ma esistono deduzioni Irpef che possono azzerare l’imposta sul reddito fondiario imponibile. Se l’abitazione principale è parzialmente locata, il contribuente dovrà pagare solo l’Imu se il valore della rendita catastale rivalutata del 5% è superiore al canone annuo di locazione, altrimenti dovrà pagare sia l’Irpef che l’Imu.
Immobili non locati situati nello stesso comune
Se l’immobile non affittato si trova nello stesso Comune dell’abitazione principale del contribuente, l’effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef si applica solo parzialmente. Secondo il comma 9 dell’articolo 9 del D.Lgs. 23/2011, il reddito di questi immobili concorre solo per il 50% alla formazione dell’imponibile Irpef. Tuttavia, per gli immobili tenuti a disposizione, deve essere applicata la maggiorazione del 33% della rendita catastale.
Definizione di abitazione principale
Cerchiamo ora di chiarire cosa si intende per abitazione principale. In poche parole, si tratta dell’immobile di proprietà o soggetto ad altro diritto reale in cui il contribuente e la sua famiglia dimorano abitualmente. Può accadere, ad esempio, che il contribuente viva regolarmente in un immobile che affitta, ma sia proprietario di un altro immobile nello stesso comune che non è affittato e, di conseguenza, soggetto all’Imu. In questo caso, il reddito derivante da quest’ultima unità immobiliare non dovrà concorrere alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali, ma solo in misura massima del 50%.
Cosa succede in caso di immobili non locati concessi in comodato?
In caso di immobili concessi in comodato d’uso gratuito, situati nello stesso comune del contribuente, è necessario fare attenzione alla corretta applicazione delle norme fiscali. Il reddito fondiario derivante da questi immobili deve essere dichiarato e, se non locato, escluso dall’imponibile Irpef e dalle relative addizionali fino al 50%. Tuttavia, nel caso in cui l’immobile sia concesso in comodato d’uso gratuito ad un familiare, occorre verificare se chi lo utilizza convive con il contribuente. In caso contrario, il reddito fondiario dell’immobile concesso in comodato d’uso gratuito al familiare dovrà essere dichiarato e tassato come reddito da locazione, sia per l’Imu che per l’Irpef.
Come riporta l’articolo 13 del D.L. n. 201/2011 “l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale, prevedendo che l’agevolazione operi o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di 500 euro oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000 annui euro. In caso di più unità immobiliari, la predetta agevolazione può essere applicata ad una sola unità immobiliare”.
Il contribuente può quindi trovarsi in una delle seguenti situazioni:
- se l’immobile non viene assimilato ad un’abitazione principale e si trova nello stesso comune dell’abitazione principale, deve pagare l’Imu e l’Irpef nella misura del 50%. Se si trova in un comune diverso, l’Irpef non è dovuta.
- se l’immobile viene assimilato ad un’abitazione principale, è escluso dall’Imu ma sarà comunque assoggettato all’Irpef, beneficiando della deduzione.
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