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Si apre un nuovo progetto immobiliare a Milano. Trovare investitori disposti a mettere sul piatto circa mezzo miliardo di euro per valorizzare il patrimonio immobiliare italiano, può non essere un gioco da ragazzi. Lo sa bene Giovanna Della Posta, in viaggio tra Boston, New York e Cannes “perché gli investitori bisogna andarli a cercare. Se lo Stato aspetta che passino per caso e si accorgano che l’Italia ha un grande patrimonio immobiliare pubblico da valorizzare è chiaro che il progetto fallisce”. Le parole dell’amministratrice delegata di Invimit, la Sgr controllata dal Mef con il compito di valorizzare quei beni, non lasciano spazio a dubbi. Se si vuole puntare su un progetto, bisogna impegnarsi attivamente.
La zona
Specialmente quando si tratta di una delle rare operazioni di sviluppo disponibili oggi a Milano. Si tratta di Piazza d’Armi, nella periferia ovest, intorno alla Caserma Santa Barbara e all’Ospedale Militare di Baggio. Un’area che fino agli anni ‘80 era utilizzata per scopi militari e di cui uno dei fondi gestiti Invimit possiede circa 388 mila mq. Il 75% di quest’area, che funge da collegamento tra la città e i piccoli comuni limitrofi, verrà destinato a parco.
Il progetto immobiliare a Milano
Il nuovo progetto immobiliare di Milano prevede un piano di edilizia abitativa e negozi, senza centri commerciali, insediamenti industriale o logistico. Al centro della scena una grande area verde: “Sarà il secondo più grande di Milano dopo il Parco Sempione. Il progetto Piazza d’Armi ha una marcia in più” afferma Della Posta. “La realizzazione di un Parco così vasto rappresenta un progetto nel progetto, che rende l’asset un unicum sul mercato per attrattività e sostenibilità. L’area è collegata alla città con la metropolitana, così da renderla a portata di mano, la città dei 15 minuti: sostenibile, efficiente e accessibile ai più. In corso a Milano ci sono operazioni di sviluppo a Sesto San Giovanni e sugli scali ferroviari, ma Piazza d’Armi rappresenta la novità per gli investitori”.
Il progetto ha già avuto inizio e, come sottolinea Della Posta “abbiamo avviato le attività propedeutiche alle bonifiche, mandato via gli ortisti abusivi, demolito le baracche, portato via un centinaio di bombole di gas. L’asset è pronto”.
I possibili investitori
Inizia anche a delinearsi una bozza dei possibili investitori per il progetto immobiliare a Milano. L’AD di Invimit ha infatti preso contatti con i maggiori player, quelli più liquidi, “che hanno meno bisogno di ricorso al debito, in un momento in cui l’aumento del costo del denaro è un fattore critico per gli investimenti”. “Parlo con gli investitori internazionali. Dai tedeschi Ece e Union Investment real estate fino al Public Investment Fund (Pif) in Arabia Saudita. Ma anche Ardian o Savills. Cerchiamo i più bravi, li corteggio tutti” dice Della Posta.
Quali sono i punti di forza dei progetti di Invimit? Per convincere gli investitori “spiego che i nostri progetti sono a condizioni di mercato, in trasparenza, con obiettivi di sostenibilità”, afferma Della Posta.
Le fasi del progetto immobiliare a Milano
Non rimane ora che attendere il via libera da parte della Consob. “È un quadro in cui l’azionista pubblico resta parte dell’iniziativa con una quota di minoranza, equity che rappresenta la cosiddetta «skin in the game», in pratica, anche lo Stato partecipa al rischio e accompagna l’investitore nel percorso di valorizzazione. E lo Stato ha lo stesso obiettivo dei privati: il rendimento”.
Ma quali sono i numeri dell’operazione? Il valore dell’asset è ancora in via di definizione ma si attesta intorno agli 80 milioni di euro. Per la parte di sviluppo saranno necessari ulteriori 500 milioni. L’obiettivo finale è moltiplicare per dieci il valore del terreno.
Il processo prevede quindi diverse fasi. Come prima cosa ci sarà l’invio di una comunicazione alla Consob in merito alla pre-commercializzazione. Successivamente, tramite un prospetto informativo, verrà richiesta l’autorizzazione per l’offerta pubblica di vendita. Il progetto consiste nella creazione di un nuovo fondo che acquisirà l’area di Piazza d’Armi e utilizzerà meccanismi per differenziare i profili di rischio. Questo attraverso un regolamento di gestione che consentirà l’emissione di diverse classi di quote, in modo da distinguere i profili di rischio e rendimento degli investitori pubblici rispetto a quelli privati.
I numeri del Ministero dell’Economia
Secondo i dati del ministero dell’Economia, gli edifici pubblici occupano 300 milioni di metri quadri ed hanno un valore di almeno 300 miliardi. Alla luce del fatto che ci sono almeno 28 miliardi di mq di terreni censiti ma di cui non conosciamo il valore, è chiaro che questi numeri siano destinati a crescere. “Il ruolo di Invimit è di valorizzare questo immenso potenziale patrimoniale e mobilitare la grande ricchezza del portfolio immobiliare italiano per mettere in sicurezza il debito pubblico e il futuro del Paese” spiega l’AD. “Per farlo è necessario mettere a disposizione del Paese appositi strumenti finanziari adeguati. Cosa che contribuisce all’abbattimento del debito e apre la via a una strada nazionale di impiego del risparmio privato”.
Inoltre da quest’anno, Invimit è subentrata nella gestione del Fondo di Previdenza del personale del ministero dell’Economia. Secondo la manager, questo li avvicina “al mondo della previdenza, sempre più strategico per il sistema economico”. Il tassello che permetterà ad Invimit di raggiungere gli oltre 300 miliardi di raccolta dei fondi pensione e delle Casse di previdenza.
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