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Il quarto trimestre del 2022 si è chiuso in frenata ma, nonostante questo, quello appena passato è stato il secondo miglior anno per gli investimenti immobiliari, dal 2014. Un risultato positivo, arrivato in un triennio colmo di complessità, come la pandemia, la guerra in Ucraina e tutti i dibattiti sul cambiamento climatico. Fattori che, sebbene da un lato facciano lievitare le complicanze, dall’altro rendono i cicli immobiliari più dinamici. È quanto è emerso dall’analisi del gruppo Gabetti, che ha individuato gli asset e le zone di maggior interesse in cui investire nel mercato immobiliare.
Come si sono comportati gli investimenti immobiliari in Italia nel 2022?
Il volume complessivo di investimenti corporate registrato lo scorso anno è pari a 11,6 miliardi di euro, in crescita del 25% rispetto al 2021. A dimostrazione del fatto che il mercato immobiliare ha grandi capacità di adattamento ai ritmi e alle criticità del settore.
Circostanze riprese anche dalle parole di Claudio Santucci, direttore capital markets Italia di Gabetti Agency: “I diversi settori analizzati si sono dimostrati pronti nell’adeguarsi alle diverse sfide del mercato, performando in modo ottimale nonostante la difficile situazione geopolitica ed economica che stiamo vivendo. Penso agli uffici ma anche alle nuove forme di ospitalità legate al turismo esperienziale. Il settore della logistica cresce in parallelo alla domanda di shopping online e si avvicina sempre più al cliente tramite una localizzazione dell’ultimo miglio, che ha permesso a questa asset class di essere ancora più attrattiva per gli investitori. Il 2023 sarà segnato sicuramente, nella prima parte dell’anno, da investimenti più moderati che seguiranno la scia di ciò che ha anticipato il quarto trimestre del 2022. Fa ben sperare la crescita del PIL italiano, al di sopra della media europea”.
Quali sono state le zone italiane più apprezzate per gli investimenti immobiliari?
Con ben il 62%, il nord si attesta come la zona con il maggior volume di investimenti immobiliari in Italia nel 2022. Segue il Centro con il 15% e il Sud con il 3%. Il 20% mancante si compone di portafogli sparsi nel territorio nazionale.
Per quanto riguarda invece la provenienza dei capitali per gli investimenti immobiliari, il comparto degli uffici, quello logistico e il residenziale catturano l’interesse degli investitori esteri (il 62%), principalmente dagli USA. Gli investitori italiani continuano a prediligere il settore degli uffici, in particolare a Milano.
Per quale motivo gli investitori italiani prediligono gli uffici?
Nonostante lo smart working, il comparto degli uffici si è dimostrato essere il più performante del 2022, generando un volume di 4,5 miliardi di euro, pari al 39% del totale investito. Questo perché si è dimostrato in grado di modificarsi ed adattarsi a quelle che sono le nuove esigenze del mercato. Non solo quindi un approccio più etico e sostenibile attraverso l’adozione dei parametri ESG, ma un vero cambiamento strutturale basato su modularità e flessibilità.
Gli altri settori
Industria e logistica
Anche il settore legato ad industria e logistica si è dimostrato al centro dell’interesse degli investitori, guadagnandosi il 19% del volume complessivo. Nonostante il rallentamento avvenuto nell’ultimo trimestre dell’anno, ha registrato una lieve crescita rispetto al 2021, generando un volume pari a 2,2 miliardi di euro. Questo anche grazie all’adozione di nuove strategie focalizzate sulla sostenibilità ambientale, come i nuovi progetti di costruzione con certificazione LEED o BREEAM.
Hospitality
L’hospitality ha mantenuto gli stessi livelli dell’anno precedente, con 1,3 miliardi di euro investiti (il 12% del volume complessivo). Anche in questo caso a giocare un ruolo fondamentale è stata la capacità di adattamente e di rimodulazione in base alle nuove esigenze del mercato. Sono state infatti le nuove forme di ospitalità, come il turismo esperienziale, la digitalizzazione e la possibilità di spazi adibiti a smart e co-working room a fare la differenza e favorire il ritorno del turismo. Gli investitori si sono focalizzati principalmente in attività di rebranding e riposizionamento verso il segmento upscale, upper upscale e luxury (4 stelle, 5 stelle e 5 stelle lusso). L’interesse degli operatori si è rivolto in particolare verso i trophy asset. Per quanto riguarda invece le zone, quelle che hanno richiamato il maggior numero di investimenti sono state le province di Roma, Siena, Venezia e Milano.
Living
Anche il living ha performato bene, registrando una crescita rispetto al 2021. I volumi investiti si attestano infatti a 1,1 miliardi di euro, che rappresentano il 10% del totale investito. Milano è stata la città più gettonata, grazie ad importanti progetti di sviluppo immobiliare legati ai nuovi segmenti in crescita. Tra questi: multifamily, student housing e built to rent.
Investimenti immobiliari nei settori retail, sanitario/assistenziale e comparto ad uso misto
Più moderata è invece la crescita nel settore retail, con volumi pari a 740 milioni di euro (6% del totale), concentrati prevalentemente nel nord Italia.
Controcorrente invece il settore sanitario/assistenziale, l’unico in calo rispetto al 2021. Il volume di investimenti è pari a 230 milioni di euro (il 2% del totale).
Per concludere rimane il comparto ad uso misto. Questo ha riguardato principalmente immobili con destinazione d’uso uffici/retail, totalizzando un volume complessivo di 900 milioni di euro.
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