Cosa significa oggi investire nel mattone: verità, opportunità e alternative concrete
Nel dibattito economico italiano, la casa continua a occupare un posto d’onore. Ma a dispetto di quanto si pensi, non ogni acquisto immobiliare può essere definito un investimento immobiliare.
Nel 2025, tra tassi volatili, nuove forme di rendita e strumenti finanziari sempre più accessibili, capire quando e come il mattone genera davvero valore è diventata una sfida decisiva per chiunque voglia muoversi con consapevolezza nel mondo degli investimenti.
Se sei tra quelli che si chiedono: “Conviene ancora puntare sull’immobiliare?”, questo articolo è per te. Esploriamo tre approcci distinti – dall’acquisto tradizionale fino agli ETF e al crowdfunding – per analizzare con lucidità rischi, rendimenti e opportunità.
Comprare casa per viverci: bene primario, ma non investimento immobiliare
Possedere una casa in cui abitare non equivale a fare un investimento immobiliare.
Sebbene sia una scelta fondamentale per la stabilità personale e finanziaria, non può essere considerata alla stregua di un asset produttivo. La prima casa ci permette di liberarci dall’affitto, evitare sfratti o contratti capestro, ma non genera reddito né diversifica il portafoglio.
Anzi, spesso finisce per rappresentare oltre il 90% del patrimonio netto familiare. Un’allocazione che nessun gestore raccomanderebbe.
Inoltre, l’acquisto è generalmente sostenuto da un mutuo a lungo termine, quindi da una leva finanziaria imponente. Tradotto: più debito, meno flessibilità, più esposizione ai tassi.
E allora perché lo facciamo? Perché serve. Come una macchina. Come un computer. La casa è un bene necessario, non (necessariamente) redditizio.
Investimento immobiliare reale: comprare per affittare
La vera essenza dell’investimento immobiliare tradizionale è un’altra: acquistare un immobile con l’intento di metterlo a reddito.
E non serve essere grandi investitori: basta avere un’opportunità concreta – un’eredità, la liquidazione di un terreno di famiglia, un capitale che non si vuole lasciare fermo.
Esempio? Mettere a reddito un monolocale in città. I rendimenti lordi da locazione, calcolati su base decennale, si aggirano oggi tra il 3,6% e il 4,2% nei semicentri dei principali capoluoghi italiani. Milano si conferma la più redditizia, seguita da Roma e Bologna.
Ma non è tutto oro: questo tipo di investimento richiede gestione attiva, capitale iniziale importante e una certa tolleranza alla burocrazia. Tra agenzie, IMU, manutenzioni e tempi di sfitto, l’investimento nel mattone è reale, ma anche impegnativo.
Pro tip: questo tipo di operazione diventa molto più efficiente se l’immobile è ricevuto in eredità, senza dover sostenere il costo d’acquisto.
ETF immobiliari: il mattone quotato in Borsa
Se il mercato immobiliare ti attrae ma non vuoi diventare padrone di casa, esiste un’opzione alternativa: gli ETF immobiliari.
Questi fondi replicano indici composti da REITs (Real Estate Investment Trusts), società quotate che investono esclusivamente in immobili e generano profitti tramite affitti o compravendite.
Vantaggi?
✅ Accesso anche con capitali ridotti
✅ Nessun impegno operativo
✅ Elevata liquidità
✅ Dividendi distribuiti regolarmente (spesso trimestrali)
Nel 2025, i rendimenti da dividendo degli ETF immobiliari variano tra il 2,9% e il 7,8%. Non è la rendita mensile di una locazione, ma può comunque rappresentare un flusso di cassa passivo e diversificato.
Curiosità: un ETF immobiliare britannico in sterline, tra i più performanti in Europa, oggi distribuisce dividendi superiori al 7% annuo.
Ma quanto rende davvero il mattone? Confronto ETF vs immobili fisici
Quando si parla di investimento immobiliare, la domanda vera è una sola: quanto rende, al netto?
Se prendiamo gli ultimi 10 anni come riferimento:
- Il principale ETF immobiliare europeo (in euro) ha registrato un rendimento totale del +136%.
- Nello stesso periodo, Milano – la città italiana con la performance più alta in termini di compravendita – si è fermata al +33,7%.
- Genova e Roma hanno fatto rispettivamente +22,6% e +20%.
Tuttavia, negli ultimi tre anni – post-pandemia – molti ETF immobiliari hanno registrato performance deludenti, in alcuni casi addirittura negative, a causa di inflazione, aumento dei tassi e stress del settore uffici.
Questo ci insegna che nessuna forma d’investimento è immune da cicli, volatilità e rischi di mercato. Ma anche che, se ben scelti, alcuni strumenti finanziari legati al real estate hanno sovraperformato il mattone tradizionale.
Terza via: crowdfunding immobiliare
Sempre più in crescita anche in Italia, il crowdfunding immobiliare rappresenta una terza via: si tratta di finanziare collettivamente progetti edilizi (costruzioni, ristrutturazioni, riconversioni), in cambio di un rendimento proporzionale all’investimento.
✅ Si parte da poche centinaia di euro
✅ Orizzonte temporale medio-breve (6–36 mesi)
✅ Possibilità di diversificare su più progetti
✅ Rendimento medio annuo tra il 6% e il 10%, con rischio medio
Naturalmente, va scelto con attenzione: piattaforme affidabili, progetti trasparenti e soggetti promotori con track record solido. Ma per chi cerca esposizione diretta all’economia reale, può essere una strada estremamente interessante.
Conclusione: oggi un investimento immobiliare richiede strategia
La casa resta un simbolo potente per l’investitore italiano. Ma oggi non è più sufficiente dire “immobile = investimento”.
Serve distinguere:
- Casa per viverci → bene primario, non asset produttivo
- Casa per affittare → ottima fonte di reddito, ma impegnativa
- ETF immobiliari → flessibili, accessibili, diversificati
- Crowdfunding → dinamico, diretto, con rendimento potenzialmente elevato
L’investimento immobiliare nel 2025 è ancora attuale, ma va affrontato con strumenti nuovi, mentalità strategica e un portafoglio ben costruito. Il mattone resta solido, ma non è più l’unica strada.
Ti può Interessare anche...
