Nel primo semestre del 2025, il mercato delle aste immobiliari si presenta con una doppia faccia: da un lato una contrazione significativa nei volumi; dall’altro, un incremento sensibile della qualità degli asset in vendita. Una trasformazione che, se letta correttamente, apre nuove prospettive per investitori sofisticati, servicer e operatori del settore real estate che sanno muoversi con visione strategica.
Mercato delle aste immobiliari: calano i numeri, cresce il valore medio
Secondo l’analisi condotta da Berry Srl, basata sui dati dell’Osservatorio Cherry Brick, tra gennaio e giugno 2025 sono state registrate 58.223 aste giudiziarie, con un calo del 15,9% rispetto alle 69.237 del primo semestre 2024. Parallelamente, la base d’asta complessiva si è ridotta da 11,73 miliardi a 9,94 miliardi di euro (-15,2%).
Ma è l’aumento dello 0,8% nel valore medio per immobile, che ora si attesta a 170.795 euro, a rappresentare il vero indicatore di cambiamento. Il mercato si sta progressivamente spostando da una logica di liquidazione forzata a una selezione più attenta, dove l’asset viene valutato non solo per il suo valore nominale, ma per il potenziale reale di ritorno sull’investimento.
Asset migliori nel mercato delle aste immobiliari: la qualità guida la selezione
L’offerta immobiliare proveniente dalle esecuzioni giudiziarie sta vivendo una fase di maturazione. Come sottolinea Berry Srl, si assiste a una crescita della qualità documentale e strutturale degli asset, spesso ubicati in zone strategiche, pronti per essere rilanciati sul mercato, sia residenziale che commerciale.
Questa selezione naturale porta con sé un impatto profondo: sempre meno immobili fatiscenti e difficilmente valorizzabili, e sempre più proprietà con caratteristiche appetibili per operatori immobiliari professionisti, fondi opportunistici e soggetti specializzati nella rigenerazione urbana.
Vendite digitali in crescita nel mercato delle aste immobiliari
Un altro elemento che sta trasformando il mercato delle aste immobiliari è la digitalizzazione. La modalità di vendita telematica asincrona ha mostrato una forte tenuta: -7,1% nei volumi e -10,4% nei valori, a fronte di un calo molto più marcato per le aste tradizionali. Le sincrone miste hanno perso il 20,1%, mentre le aste “presso il venditore” hanno registrato un calo del 31,8% nel numero e del 19,3% nei valori.
La tecnologia sta dunque consolidando la sua centralità, rendendo le operazioni più trasparenti, accessibili e rapide. Un vantaggio competitivo che molti investitori stanno già sfruttando, specie nelle regioni dove la giustizia ha implementato piattaforme digitali integrate.
Dinamiche regionali: il mercato si muove a più velocità
Il report mette in luce forti differenze regionali, segno di un’Italia che vive fasi diverse nella gestione e valorizzazione degli immobili in asta:
- Lazio: forte calo delle aste (-33,8%) e dei valori (-27,5%), ma incremento del valore medio per immobile (+9,6%). Segnale di una maggiore selezione qualitativa dell’offerta.
- Sicilia: -18,5% nel numero di aste e -18% nei valori complessivi, ma con una leggera crescita del prezzo medio (+0,5%).
- Lombardia: contrazione più contenuta nelle aste (-14,1%), ma significativa nei valori (-22,3%) e nella media per immobile (-9,4%).
- Marche: aste quasi stabili (-4%), ma calo drastico del valore medio (-28,5%), a indicare una presenza crescente di asset a basso rendimento.
Queste dinamiche suggeriscono che le opportunità migliori si trovano oggi nei territori con una domanda latente elevata e con cicli di trasformazione urbana già in atto.
Verso un mercato più efficiente e selettivo
Secondo Luca Bonacina, CEO di Berry Srl, il sistema delle aste sta attraversando un processo di riequilibrio. Alla base di questo trend ci sono quattro driver fondamentali:
- Calano i default più gravi, grazie a un maggiore controllo preventivo da parte degli istituti di credito;
- Le soluzioni stragiudiziali (come saldo e stralcio o piani di rientro) si stanno dimostrando sempre più efficaci;
- La digitalizzazione dei processi di vendita ha reso il sistema più snello e accessibile, accelerando i tempi e riducendo l’incertezza;
- Banche e servicer stanno migliorando la qualità dei portafogli immobiliari, puntando sulla redditività futura anziché solo sullo smaltimento veloce.
Il risultato è un mercato meno congestionato, ma decisamente più performante e sostenibile nel medio-lungo periodo.
Conclusione: meno aste, più opportunità per chi sa dove guardare
Il mercato delle aste immobiliari del 2025 non è un mercato in crisi, ma un mercato in transizione. Sta abbandonando l’era del sovraffollamento per entrare in una fase più strutturata, in cui la selettività diventa sinonimo di valore. Gli investitori che sapranno analizzare a fondo gli asset, muoversi con rapidità grazie ai canali digitali e valorizzare il patrimonio immobiliare nel lungo periodo, troveranno oggi condizioni più favorevoli di quanto appaia a un primo sguardo.
In sintesi: meno volume, più visione. E un ecosistema giudiziario che, lentamente, sta diventando un alleato per chi cerca qualità e margini reali.
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