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Nuove incertezze stanno scuotendo il mercato immobiliare degli affitti brevi. Sembra infatti che, negli Stati Uniti, molti proprietari di alloggi su Airbnb potrebbero presto essere costretti a vendere le loro proprietà. Un’eventualità che potrebbe causare in alcune città una crisi immobiliare paragonabile a quella dei subprime del 2008. Questo perché le locazioni a breve termine non possono più essere un salvagente per i proprietari immobiliari ma, al contrario, stanno diventando una bolla pronta a scoppiare.
Questi proprietari di Airbnb si stanno preparando a vendere a causa della “crisi di Airbnb”, una flessione del mercato degli affitti a breve termine iniziata nella seconda metà del 2022, con gli operatori di Airbnb che in alcune città stanno affrontando una diminuzione del 50% delle entrate. Il calo dei ricavi è il risultato di un rallentamento della domanda di viaggi post-pandemia e di un aumento massiccio dell’offerta, tendenze che stanno portando molti operatori Airbnb a perdere denaro con i loro affitti.
La diminuzione del mercato degli affitti a breve termine ha avuto inizio nella seconda metà del 2022 ed è il risultato di una domanda di viaggi post-pandemia in rallentamento e di un importante incremento dell’offerta. Queste tendenze stanno portando gli host di alcune città ad affrontare una riduzione del 50% delle entrate.
Una situazione che finirà per avere conseguenze importanti nel mercato immobiliare USA. Ci si aspetta, infatti, una serie di vendite che invaderanno il mercato e causeranno una grande quantità di insolvenze.
Perché sta accadendo tutto questo?
Le cause sono principalmente due: la diminuzione delle entrate e la crescita spropositata dell’offerta su Airbnb. Una crisi che avrà effetti diversi a seconda delle città e che, sin da ora, sta diventando sempre più ampia. Al punto che potrebbe rappresentare una vera e propria catastrofe per il mercato immobiliare degli Stati Uniti.
Si deve considerare che qui Airbnb si riferisce a tutto il settore degli affitti brevi, non solo all’azienda originale.
Nel 2023, + 65% affitti brevi rispetto alle case in vendita
Prima di entrare nei dettagli specifici della città, è importante comprendere le tendenze nazionali più ampie.
I dati di AllTheRooms evidenziano che il numero di affitti brevi negli Stati Uniti negli ultimi anni è aumentato in maniera spropositata. Siamo infatti passati da meno di 200.000 immobili di sette anni fa a quasi 1 milione nel 2023. Allo stesso tempo, secondo Realtor.com, il numero di case in vendita è diminuito, passando da circa 1,2 milioni prima della pandemia a meno di 600.000 oggi.
Ciò ha portato ad un incremento del 65% delle case in affitto su Airbnb rispetto a quelle in vendita. Questo aumento degli affitti su Airbnb è stato causato sia da investitori che hanno acquistato case da affittare a breve termine che da proprietari di case esistenti che hanno scelto di inserire le loro case su Airbnb invece di venderle, causando una carenza di offerta nel mercato immobiliare statunitense.
In alcune città, -50% dei profitti
Ci sono indizi che suggeriscono che l’aumento delle inserzioni su Airbnb potrebbe concludersi nel 2023 quando il mercato diventerà saturo. Il CEO di Airbnb ha già segnalato un rallentamento delle prenotazioni. Nel frattempo, le società che gestiscono case vacanza hanno subito una diminuzione del 13% dei guadagni nel primo trimestre del 2023.
È evidente che qualcosa non stia funzionando. Il flusso costante di offerte di Airbnb sta collidendo con una diminuzione della domanda di viaggi a causa della recessione economica. Questa combinazione sta causando una riduzione dei profitti per gli operatori di Airbnb in tutta l’America.
Nelle regioni del Sud-Ovest e delle Montagne Rocciose, è stato osservato un declino nelle entrate pari al 40-50% rispetto all’anno precedente. Stando ai dati raccolti da AllTheRooms, le città che hanno subito le conseguenze più gravi sono Austin, Phoenix, Denver e San Antonio.
Tuttavia, i cali non sono limitati a queste regioni. In effetti, su 182 contee degli Stati Uniti con il maggior numero di annunci di affitti a breve termine, le entrate sono diminuite in 179 di esse (ovvero il 98%). In media, le contee hanno registrato una diminuzione del 29% delle entrate per annuncio durante il periodo di tre mesi da marzo a maggio 2023 rispetto all’anno precedente.
Il punto di partenza della crisi degli affitti brevi USA
Il centro della crisi di Airbnb si trova a Phoenix, AZ, dove l’enorme offerta di affitti a breve termine è diventata un problema. Nel corso degli ultimi sette anni, il numero di affitti Airbnb nella contea di Maricopa è aumentato del 500%, con la maggior parte di questa crescita avvenuta negli ultimi 15 mesi. Questo è stato causato dalla flessione del mercato immobiliare di Phoenix, che ha portato molti proprietari a inserire le loro proprietà su Airbnb invece di venderle.
Oggi, l’offerta di Airbnb a Phoenix è cresciuta da 10.000 all’inizio del 2022 a quasi 18.000. Nel contempo gli annunci di vendita sono crollati, passando da una media di 14.000 prima della pandemia ai 7.800 di maggio 2023. Questo ha portato a un rapporto di offerta di affitti a breve termine a Phoenix di 2,3x, ovvero 2,3 annunci su Airbnb per ogni casa in vendita.
Cosa sta accadendo alle città turistiche?
In primo luogo, si nota che, in generale, le periferie hanno un aumento del numero di offerte di Airbnb rispetto al centro.
Un modo per avere un’idea più precisa è guardare il rapporto di offerta di affitti a breve termine in città come Austin, TX, un’altra area che è stata colpita dalla crisi di Airbnb. Nella contea di Travis, che è la principale contea urbana di Austin, ci sono quasi 9.200 affitti rispetto ai 4.000 annunci di vendita.
Ma nella contea di Williamson, l’area suburbana a nord di Austin, la situazione è diversa e ci sono più case in vendita. Tuttavia, più ci si allontana dalla città, soprattutto verso le località turistiche, più aumentano le offerte di affitti temporanei. La vicina Fredericksburg, TX, situata a circa due ore a ovest di Austin, ha un rapporto di offerta di 6,3x. Questo significa che ci sono oltre 6 annunci Airbnb per ogni casa in vendita. Ciò indica il potenziale di un forte calo dei prezzi con l’avanzare della crisi di Airbnb.
Prospettive future
Cosa succederà quando i proprietari immobiliari capiranno che la troppa offerta sta riducendo o addirittura eliminando i profitti derivanti dagli affitti a breve termine?
Potrebbero esserci due risultati.
- In primo luogo, ci sarà un aumento dell’offerta di case in affitto a lungo termine che causerà una riduzione dei profitti. D’altra parte, però, questo porterà anche ad un miglioramento delle condizioni di vita per molti americani che non possono permettersi una casa di proprietà.
- Successivamente, ci potrebbe essere un’ondata di annunci “In vendita”.
- Se queste vendite riguardano immobili finanziati con mutui e non saranno abbastanza veloci, allora ci saranno molte esecuzioni immobiliari e vendite all’asta. Una situazione che avrà come conseguenza un calo dei valori immobiliari.
In sintesi, gli affitti temporanei come AirBNB hanno rappresentato un’inaspettata fonte di reddito per molti proprietari, aiutandoli a far fronte alle rate dei mutui. Tuttavia, in molte zone si è verificato un eccesso di offerta, con conseguente calo dei redditi. Si teme che ciò possa portare, improvvisamente, ad una catastrofica ondata di vendite ed esecuzioni immobiliari, ricordando la crisi del 2007. Nel frattempo, la FED ha annunciato l’intenzione di aumentare ulteriormente i tassi di interesse.
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