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In Italia il mercato delle case nuove ricopre solo una fetta irrisoria del patrimonio immobiliare. Nelle città, infatti, gli immobili di nuova costruzione sono appena il 10% e non riescono assolutamente a coprire la domanda. Domanda che, in realtà, è sempre più crescente. Le previsioni mostrano che, se nel 2022 le compravendite di immobili di nuova costruzione sono aumentate del 10%, entro la fine del 2023 è previsto un ulteriore aumento del 2,7%. Al contrario, le abitazioni usate diminuiranno del 8%.
Anche i prezzi delle case nuove sono in aumento, con un incremento medio di oltre il 3% registrato negli ultimi due anni e che si trascinerà anche nel 2023. Per quest’anno è infatti previsto un aumento del 4,6%. Questi dati emergono dal primo osservatorio sull’Abitare del Futuro realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co., presentato durante il “Forum dell’Abitare del Futuro” a Milano.
Il mercato delle case di nuova costruzione
All’apertura dei lavori, il presidente di Scenari Immobiliari, Mauro Breglia, ha dichiarato: “Il mercato delle case di nuova realizzazione ha iniziato a salire a partire dal 2017, con una crescita media annua nell’ultimo quinquennio del 7,8%, seguendo l’andamento delle transazioni di quelle usate. Alla fine del 2022 gli scambi a livello nazionale sono stati circa 74 mila, con un aumento di circa 10 punti percentuali sul 2021, un anno record che aveva segnato una crescita del 34% rispetto al 2020, in parte a causa della pandemia.
Nonostante le difficoltà di questi mesi, il mercato ha tenuto, soprattutto nella prima parte dell’anno. Lo scarto medio tra il prezzo di una casa nuova e di una usata per gli 11 principali comuni capoluogo analizzati nel nostro studio è del 37,4%, con una differenza di 1.800 euro al metro quadrato. Il “nuovo” costa un terzo più dell’usato, ma perché le case sono ben fatte e incontrano il gusto dei compratori. Chi compra il nuovo non deve affrontare l’incertezza dei tempi e dei costi della ristrutturazione. Ma l’offerta è comunque troppo bassa, contro una media delle grandi città europee che si avvicina al 20% sul totale offerta cittadina”.
“La casa in Italia rappresenta oltre il 45% della ricchezza netta degli italiani, per circa 5.200 miliardi di euro e la passione per l’investimento immobiliare rimane immutata, nonostante le turbolenze che stiamo vivendo in questi ultimi anni. Sono i giovani, positivamente o negativamente, a dettare la linea del futuro mercato immobiliare residenziale a livello nazionale e locale. Per i Millennial e la Generazione Z l’acquisto della casa continua a rappresentare un sogno, più o meno realizzabile, nonostante le diverse problematiche, strutturali e congiunturali, di natura economica, immobiliare, sociale e demografica. Con questa nuova indagine abbiamo voluto approfondire le aspettative e i desiderata delle diverse tipologie di domanda abitativa” sono invece le parole di Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co.
Case nuove: l’andamento attuale
Dallo studio emerge che il 75,7% delle case nuove in vendita nelle undici principali città italiane si trova a Roma e Milano, per un totale di 17.400 unità. Firenze è l’unica altra città che offre oltre 1.000 nuove abitazioni sul mercato, con 1.450 unità immobiliari.
Fanalino di coda è invece Catania, con un’offerta di soli 200 immobili, preceduta da Palermo con 350. Anche Napoli, terzo capoluogo in Italia per popolazione, presenta poca dinamicità, con solo 450 nuove abitazioni. Leggermente meglio a Torino dove, con una popolazione analoga a quella del capoluogo campano, le case nuove in vendita ammontano a 900 unità.
Seguono:
- Bari, con 750 case nuove in vendita;
- e Bologna, con 850;
- Genova, con solo 400 abitazioni in offerta sul mercato.
Come accennato, attualmente la percentuale di case nuove in Italia si attesta intorno al 10% rispetto al totale delle case in offerta. In solamente quattro delle undici città esaminate, la percentuale di mercato delle nuove abitazioni è maggiore. Queste città sono:
- Milano, con una quota di mercato del 17,4%;
- Roma con il 13,2%;
- Firenze con il 12,7%;
- Bari con l’11,3%.
In tutte le altre città esaminate, la percentuale di mercato delle nuove case in vendita rispetto al totale è più ridotta.
Ad esempio:
- a Palermo la percentuale è solo del 2,2%;
- a Genova del 2,7%;
- a Catania del 2,8%;
- a Napoli del 3,4%;
- a Torino del 3,6%;
- a Venezia del 4%;
- Bologna dell’8,1%.
Ben diversa è invece la situazione in periferia, che si dimostra l’area maggiormente coinvolta dalle nuove costruzioni, con percentuali che toccano il 63,5%.
La situazione a Milano
A Milano, la costruzione di nuovi edifici inizia con poche iniziative nel centro città, spesso attraverso la ristrutturazione di edifici già esistenti che avevano un diverso scopo, e si estende fino alle aree periferiche. Ci sono anche grandi progetti di costruzione in aree che stanno cambiando l’aspetto della città (come gli scali ferroviari) e che sono legati alla rigenerazione urbana. Entro il 2030, la città avrà l’opportunità di aumentare l’offerta di nuove case, non solo di fascia alta, per soddisfare la domanda prevalentemente concentrata sui costi energetici e l’impatto ambientale.
Secondo Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari, Milano è la città più costosa in Italia per quanto riguarda il prezzo al metro quadrato per la vendita di proprietà immobiliari. Nel capoluogo meneghino, infatti, la differenza di prezzo tra il nuovo e l’usato arriva a quasi 3.400 euro al mq, pari al 43,2%. Firenze si posiziona al secondo posto con una differenza del 36,5%, seguita da Roma al terzo posto con uno scarto del 33,9%. A Napoli, Bologna, Genova, Bari e Torino, il gap tra nuovo e usato varia invece tra i 1.400 e i 1.700 euro al mq.
Sondaggio: i giovani e la casa
La parte conclusiva dell’evento ha riguardato un sondaggio sulle speranze preferenze dei giovani riguardo alla casa dei loro sogni. Ciò che è emerso è che i partecipanti aspirano ad avere una casa di proprietà, con ampie dimensioni, senza dare troppo peso ai servizi condominiali.
Poco più del 60% degli intervistati vorrebbe uno spazio aperto come un balcone, un terrazzo o un giardino. Questo perché ritiene sia fondamentale per creare un rapporto diretto con l’ambiente naturale o urbano. Inoltre, il 25% dei giovani interpellati mostra interesse per la possibilità di utilizzare liberamente uno spazio verde personalizzabile, sia privato che condominiale.
Due terzi del campione considerano fondamentale un buon livello di luminosità. Inoltre, dato che il confine tra l’ambiente domestico e lavorativo è diventato più labile, la connessione a Internet è ritenuta essenziale per lo smart working.
Circa il 60% delle persone intervistate ritiene che il servizio di portierato sia particolarmente importante. Questo perché migliora le condizioni di pulizia, manutenzione e decoro delle aree comuni, oltre a fornire un senso di sicurezza. La palestra/wellness e la piscina comune interessano rispettivamente il 40% e il 30% degli intervistati. Inoltre, sempre più persone vorrebbero avere spazi dedicati al co-working, considerata una soluzione equilibrata tra lavoro in ufficio e smart working (13% degli intervistati). Importanti anche i parcheggi per biciclette, preferibilmente dotati di stazioni di ricarica per mezzi elettrici.
Quanto al cambio di casa, la maggioranza degli intervistati (circa il 65%) preferirebbe rimanere nella stessa città, provincia o regione in cui attualmente risiede. Tuttavia, i giovani tra i 18 e i 24 anni hanno un’aspirazione maggiore di spostarsi verso le grandi città del centro nord, come Milano, Torino, Roma e Bologna, che sono i principali centri universitari. Tra le opzioni anche le città estere, principalmente in Europa (Londra, Zurigo, Valencia, Oslo) o negli Stati Uniti (New York).
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