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Quello degli abusi edilizi è un tema particolarmente importante per chi si approccia alla ristrutturazione della propria casa. E spesso non è facile capire quale permesso occorre e come muoversi per evitare di incorrere in sanzioni. Uno dei dubbi riguarda la decisione di richiedere la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) oppure la SCIA. La prima cosa da sapere è che la CILA si utilizza per i lavori effettuati all’interno dell’immobile che non riguardano le componenti strutturali dell’edificio.
La SCIA, al contrario, viene richiesta per i lavori che impattano gli elementi strutturali e la sagoma dell’edificio.
Secondo la sentenza 4110/2023 del Consiglio di Stato, se i controlli sulla CILA fossero simili a quelli della Scia, coloro che intraprendono un’attività edilizia sarebbero protetti dal rischio di commettere errori e di subire sanzioni. La sentenza ha risolto una controversia riguardante un cambiamento di destinazione d’uso, ma ciò che risulta interessante è l’opinione espressa riguardo ai controlli sulla Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA).
Criticità della CILA: un esempio pratico
Entriamo più nello specifico e guardiamo il caso in questione.
Una compagnia ha presentato una richiesta di Cila per il cambio di destinazione d’uso di una parte di un edificio da commerciale ad artigianale. Sostiene che il cambio di destinazione d’uso rientri nella manutenzione straordinaria e possa essere effettuato tramite Cila ai sensi del Decreto Semplificazioni del 2020 (DL 76/2020). Tuttavia, i giudici del CdS hanno dichiarato che solo i cambi di destinazione d’uso tra categorie urbanistiche omogenee possono essere considerati manutenzione straordinaria e usufruire della Cila.
Nel caso in esame, il cambio è avvenuto tra categorie non omogenee e quindi non si può usufruire della semplificazione. L’uso della Cila da parte dell’azienda rappresenta quindi un abuso edilizio. Un illecito che sarebbe stato evitato se il Comune avesse effettuato controlli sulla richiesta di Cila bloccando l’operazione in tempo.
Cila e titolo abilitativo: una riflessione sulla normativa
Per giungere a una conclusione sui controlli della Cila, i giudici hanno spiegato le qualità del titolo abilitativo. Secondo la sentenza, il D.lgs. 222/2016 ha reso la Cila il titolo generale residuale richiesto per tutti gli interventi edilizi che non richiedono una Scia o un permesso di costruire secondo le norme del Testo unico dell’edilizia o che non rientrano nell’ambito dell’edilizia libera.
I giudici sostengono che non esista un elenco specifico di opere che debbano essere sottoposte alla procedura Comunicazione Inizio Lavori Asseverata. Al momento, infatti, la normativa edilizia prevede solo l’elenco delle opere di edilizia libera. Ciò significa che vi rientrano anche quelle di una certa entità, come i lavori di manutenzione straordinaria leggera o che non comportano modifiche alla struttura dell’edificio o ai prospetti. Bisogna inoltre sottolineare che la normativa non prevede controlli immediati sulle Cila in vigore.
È possibile dichiarare la CILA inefficace?
Secondo la società che ha effettuato l’intervento, il Comune non aveva il potere di dichiarare la Cila inefficace poiché mancavano controlli specifici previsti dalla legge.
Tuttavia, è importante sottolineare che la giurisprudenza ha stabilito che l’attività soggetta alla Cila non è richiede controlli periodici e che il Comune ha il potere di intervenire in qualsiasi momento per punire eventuali abusi edilizi scoperti.
Un’altra sentenza ha stabilito che il Comune non ha facoltà di impedire i lavori indicati nella Comunicazione, ma può intervenire per reprimere gli abusi edilizi. In altre parole, il Comune non può invalidarla, ma può individuare eventuali violazioni alle norme edilizie e sanzionare i responsabili in qualsiasi momento.
La legge e le decisioni precedenti possono quindi essere sintetizzate in questo modo:
- l’attività che richiede una Cila è soggetta a controlli e il Comune non può dichiarare la Cila inefficace;
- i lavori effettuati sulla base di una Cila, che avrebbero richiesto un permesso edilizio diverso, sono considerati abusi edilizi. Il Comune ha quindi il potere di sanzionarli in qualsiasi momento, anche dopo molto tempo.
Controlli da parte del Comune
A differenza dei lavori soggetti a Cila, per i lavori soggetti a Scia, le verifiche devono essere eseguite entro 30 giorni dalla presentazione della richiesta. Se tale termine viene superato, il Comune può agire solo entro 12 mesi in autotutela ma non ha diritto di sanzionare gli abusi edilizi successivi.
Il CdS suggerisce che i lavori che richiedono la presentazione di una SCIA sono maggiormente protetti dal rischio di commettere errori e abusi rispetto a quelli che richiedono una CILA. Inoltre, la mancanza di controlli e l’ambiguità degli interventi soggetti a CILA possono rendere la Comunicazione di Inizio Lavori un mezzo per responsabilizzare maggiormente il privato, che è chiamato ad assumersi il rischio di avviare un’attività in contrasto con le normative complesse e talvolta confuse del settore.
Il CdS ha concluso che per via della mancanza di controlli, il proprietario potrebbe non vedere mai la legittimità del proprio progetto stabilirsi. Ciò è dovuto al fatto che in caso di errori, il proprietario sarebbe soggetto alle sanzioni previste per gli abusi edilizi. Ha pertanto suggerito che la Cila sia soggetta agli stessi controlli e avere la stessa natura giuridica della Scia.
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