Nel 2022 il mercato immobiliare della Lombardia si conferma essere il più attivo d’Italia. Secondo il “Rapporto sulle nuove periferie lombarde” redatto da Scenari Immobiliari, il numero previsto di compravendite di immobili residenziali per la fine dell’anno è di 158.000, il 22% del totale nazionale (710.000). La Lombardia supera quindi di gran lunga le altre regioni come il Lazio, l’Emilia Romagna, il Veneto e il Piemonte, che hanno rispettivamente previsioni di 73.000, 66.000, 65.700 e 63.500 compravendite per la fine del 2022.
Per il 2023, in Lombardia, si prospetta una diminuzione del 6% dei volumi di compravendite di immobili residenziali, sulla stessa linea del decremento previsto a livello nazionale. Tuttavia, i prezzi del mercato immobiliare continuano a crescere, con un aumento del 2% nell’ultimo anno.
Milano è il principale mercato residenziale della regione e il secondo a livello nazionale dopo Roma. Nel 2021, le compravendite nel capoluogo rappresentavano il 17% del totale della Lombardia e il 62% dei capoluoghi, mentre nel 2022 queste cifre sono aumentate al 19% e al 63%.
Oggi, infatti, il fatturato del settore immobiliare di Milano rappresenta circa l’80% del giro d’affari realizzato nei capoluoghi.
Oltre a Milano, le altre province lombarde che presentano un maggiore dinamismo nel mercato immobiliare sono Brescia, con una previsione di circa 3.700 transazioni, seguita da Bergamo e Monza, con rispettivamente 2.700 e 1.950 scambi.
Como e Varese rappresentano il 2% del fatturato dei capoluoghi regionali ed hanno un andamento in crescita stabile.
Cremona, Lecco, Lodi, Mantova e Pavia hanno un fatturato pari all’1% del totale e un aumento delle transazioni previsto per il prossimo anno.
Sondrio è il capoluogo di provincia lombardo con il minor fatturato e il numero più basso di compravendite, ma anche per questa città si prevede un lieve aumento di entrambi gli indicatori per il prossimo anno.
La rivalutazione delle zone centrali
La città di Milano è il primo mercato immobiliare per fatturato nel comparto terziario a livello nazionale e secondo, dopo Roma, nel comparto residenziale: per questo motivo non possibile compararla con quanto accade nelle altre realtà urbane della regione.
A Milano, nell’ultimo anno, la domanda delle famiglie ha spinto al rialzo i prezzi delle aree semi-centrali, che sono diventate le locazioni preferite.
Infatti, se si confrontano le classifiche del 2021 con quelle attuali, ciò che salta subito all’occhio è la velocità dei cambiamenti degli ultimi tre anni: lo scorso anno, tre quartieri semi-centrali e tre periferici erano nella parte alta della classifica, mentre oggi le zone centrali sono tornate a essere le più apprezzate dai potenziali investitori immobiliari.
La rigenerazione urbana nelle province
Lo scopo della ricerca è conoscere le modalità di approccio rigenerativo sviluppate in Lombardia, attraverso l’analisi di interventi di rigenerazione urbana realizzati negli ultimi 20 anni e la selezione di alcuni interventi che sono considerati esemplificativi e che sono stati completati o sono in fase di completamento.
L’analisi ha dimostrato la presenza di tratti comuni che descrivono il successo degli interventi, come l’indifferenza della localizzazione rispetto ai quartieri periferici in grado di essere più dinamici dei quartieri centrali se trattati con la stessa attenzione e con il giusto mix di elementi, e l’esistenza di un insieme di regole locali.
In base a questi risultati, è stato sviluppato uno strumento che è un modello di lettura e sistematizzazione di tutti gli indicatori che influiscono sul successo di un’operazione di rigenerazione urbana. L’obiettivo di questa matrice non è quello di individuare variabili strettamente legate al progetto in sé, ma di trovare relazioni con il contesto in cui il progetto viene realizzato, attraverso l’analisi socio-economica, infrastrutturale e del mercato immobiliare, e solo in seguito valutare gli aspetti progettuali al fine di verificare e quantificare la qualità rigenerativa effettiva dell’intervento.
A questo proposito, ecco le parole di Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari: “In un arco temporale di lungo periodo come quello tra il 2023 e il 2035 le principali trasformazioni di natura edilizia e urbana potrebbero avere un impatto sul mercato immobiliare lombardo fino a 224 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per quasi il 50% nel comparto residenziale. Stiamo parlando di un mercato, quello immobiliare lombardo, il cui peso sul mercato nazionale è in costante crescita e il cui comparto residenziale forma il 22% di quello italiano, quello direzionale concentrato nel suo capoluogo, quello logistico che realizza nei capannoni localizzati lungo le principali arterie di collegamento i canoni più elevati, le cui superfici per il commercio tengono le posizioni, e con un settore alberghiero che ha ripreso la corsa interrotta nel 2020 e guarda da un lato all’attività ordinaria e dall’altro al 2026”.
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