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Il mercato immobiliare di Milano si conferma leader in Italia, sempre più proiettato verso una maggiore internazionalizzazione. Secondo il Rapporto 2023 sul mercato immobiliare della città metropolitana di Milano organizzato da Scenari Immobiliari e Nhood, e presentato durante il convegno “Winning Mix – Il partenariato pubblico privato come risorsa per la rigenerazione urbana”, la città è la principale metropoli italiana per lo sviluppo del territorio. La potenziale edificabilità al 2035 dell’area metropolitana è infatti di 23,5 milioni di mq e 5,1 milioni di mq in città.
Il potenziale del territorio metropolitano
Si prevede che l’effetto potenziale del valore aggiunto sul mercato immobiliare sia rispettivamente di 50 miliardi e 19,5 miliardi di euro. Secondo la ricerca, infatti, in un contesto del genere, il partenariato tra enti pubblici e privati potrebbe rivelarsi un mezzo vitale per il futuro sviluppo, portando a un aumento del valore immobiliare del 15% o superiore.
Milano riafferma quindi la sua resilienza, con prospettive di crescita del territorio metropolitano che contribuiranno ad influenzare l’intero mercato immobiliare italiano nei prossimi dieci anni.
Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, per rendere efficaci le azioni di rigenerazione urbana è necessario avere un gruppo di attori che lavorano insieme per produrre valore per la città, i suoi cittadini e l’economia locale. La collaborazione tra il governo, gli investitori privati e le nuove forme di innovazione sociale richiede una revisione delle relazioni tra le istituzioni, la società civile e i privati, riconoscendo il loro ruolo cruciale nella risoluzione dei problemi collettivi. Pertanto, l’uso di partenariati pubblico-privati potrebbe rappresentare un’opzione concreta per lo sviluppo futuro della città, portando ad un aumento del 15% del valore degli immobili.
Il Rapporto rappresenta inoltre un’opportunità per analizzare lo stato attuale del mercato immobiliare residenziale della città. In termini di numero di transazioni e fatturato è il più grande, sia della Lombardia che a livello nazionale. Confrontato con altri capoluoghi, è secondo solo a Roma.
Per il 2023, a Milano si prevede la vendita di circa 30mila case. Un numero che rappresenta una crescita del 5% rispetto all’anno precedente e del 15% rispetto al 2019. Inoltre, secondo le previsioni di Scenari Immobiliari e Nhood, anche il fatturato del settore residenziale è in crescita. Supererà infatti i 12 miliardi di euro, con un aumento del 4% rispetto all’anno scorso e del 16% circa nell’ultimo quinquennio. Questi dati consolidano il ruolo del capoluogo meneghino come leader del mercato immobiliare in Italia e tra i primi posti in Europa.
Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, l’analisi dell’evoluzione del territorio e del mercato milanese è importante per comprendere le tendenze del mercato immobiliare italiano. Da almeno il 2015, la città è diventata un importante luogo di sperimentazione e innovazione, introducendo modelli utili per tutti gli operatori del settore. Le grandi dimensioni della trasformazione urbana attirano l’attenzione di importanti operatori nazionali e internazionali, attratti dalle ottime opportunità di investimento e di ritorno economico. Non solo il mercato immobiliare di Milano e della Lombardia sono resistenti ma Milano rappresenta un’oasi di investimento e di crescita.
I prezzi delle case
In merito ai costi, Milano si differenzia enormemente da qualsiasi altra città italiana. I prezzi superano infatti i 9.600 euro nelle zone centrali, i 5.400 euro nelle semicentrali e i 3.300 euro nelle periferiche. Il mercato immobiliare della città sta attualmente registrando un aumento previsto del 6% per l’anno in corso, il doppio rispetto alla previsione nazionale. Tale aumento è previsto grazie alle prospettive di crescita economica e al grande interesse degli investitori nazionali e internazionali per la città, considerata un importante centro di innovazione e di trasformazione urbana su larga scala. Un interesse ben rappresentato da eventi di prestigio come il recente Salone del Mobile. Milano è infatti sia mobile che immobile, vale a dire che è in grado di attrarre investimenti e crescita, pur mantenendo la propria identità caratteristica.
Le riqualificazioni edilizie nel mercato immobiliare di Milano
Le zone di riqualificazione edilizia e rigenerazione urbana coprono un’area di quasi 50 kmq e potrebbero generare una superficie lorda di 23,5 milioni mq. Di questi, poco più del 40% sarebbe destinato a funzioni residenziali, corrispondenti a 9,8 milioni di mq. Poco più di un terzo sarebbe invece adibito a funzioni logistico-produttive, pari a 7,9 milioni di mq.
Le opportunità di sviluppo relative al mercato immobiliare e alle diverse attività economiche consentiranno di fornire nuove abitazioni a quasi 200.000 abitanti (poco meno di 90.000 famiglie), e di creare più di 100.000 posti di lavoro. Secondo le stime, l’impatto sul mercato immobiliare di Milano sarà di circa 50 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrandosi principalmente sul comparto residenziale.
Circa 9,5 kmq di area della città sono interessati da progetti di riqualificazione edilizia e rigenerazione urbana. Questi progetti potrebbero generare una superficie lorda di poco più di 5 milioni di mq, così suddivisi:
- il 50% dedicato a funzioni residenziali (2,35 milioni di mq);
- un terzo dedicato alla logistica e produzione (1,5 milioni di mq);
- meno del 10% del totale dedicato alle funzioni commerciali (460mila mq).
L’impatto sui fatturati del mercato immobiliare di Milano
Quale sarà l’impatto del crescente sviluppo economico? Ad oggi si prevedono circa 19,5 miliardi di euro sul mercato immobiliare, con il settore residenziale che rappresenterà quasi il 60% del valore aggiunto. Questo perché l’area presenta tutti gli elementi fisici, urbani, infrastrutturali, economici, sociali e di governance necessari per promuovere l’innovazione.
Ma non solo. Permetterebbe di sviluppare partenariati pubblico-privati che possano contribuire alla crescita qualitativa e quantitativa dell’economia, della società e delle aree metropolitane.
Inoltre, l’implementazione di nuovi processi di collaborazione tra il settore pubblico e privato, insieme alla crescita e miglioramento della vasta rete di infrastrutture e servizi per le persone e le imprese nel territorio, potrebbero portare alla riqualificazione e rinnovamento di un’area di circa 5,5 kmq. Queste nuove aree aumenteranno l’offerta di proprietà immobiliari nella zona metropolitana, con conseguenze sociali ed economiche indirette e indotte di notevole importanza.
Il valore aggiunto dell’immobiliare si stima raggiungerà i 7,8 miliardi di euro, rappresentando un aumento del 15%. Inoltre, si prevedono ulteriori effetti indiretti e indotti sulle aree urbane e territoriali interessate, pari a circa 5,5 miliardi di euro. Questo grazie allo sviluppo della rete infrastrutturale e dei servizi a livello locale e sovralocale. In sintesi, l’immobiliare si conferma ancora una volta un importante motore dell’economia locale, ma non solo.
Come ha infatti spiegato Carlo Masseroli, direttore strategia e sviluppo di Nhood Italy: “Il convegno che abbiamo organizzato assieme a Scenari Immobiliari vuole fare da eco al ruolo da pioniere di Nhood nel promuovere il partenariato pubblico-privato come strumento fondamentale e strategico per la realizzazione di interventi di rigenerazione urbana di interesse pubblico e collettivo: è questo il caso ad esempio del progetto di sviluppo e gestione dell’infrastruttura di copertura dei binari della linea ferroviaria regionale di Milano Cadorna, che ci vede attivi in prima linea. Siamo convinti infatti che la trasformazione di una città poliedrica come Milano richieda necessariamente il supporto dell’investitore privato. Ci auguriamo che l’evento di oggi possa contribuire ad accelerare e consolidare questa forma di cooperazione e che metta nella condizione, noi come gli altri operatori, di poterne usufruire al più presto lungo tutto il territorio nazionale”.
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