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L’Istat ha recentemente pubblicato il report relativo al terzo trimestre 2022 riguardante il mercato immobiliare e gli effetti del rialzo dei tassi sulla situazione dei mutui in Italia.
Come è noto, il settore immobiliare subisce in maniera decisa l’influenza dell’economia globale, divenendo una sorta di cartina tornasole della situazione finanziaria del Paese. Nel corso del 2022 questo legame è risultato particolarmente evidente a causa del conflitto tra Russia e Ucraina che ha portato ad un incremento dell’inflazione.
Uno degli indicatori iniziali utilizzati per prevedere le variazioni dei prezzi è stato l’Eurirs. Nel corso del 2022, il tasso a vent’anni è aumentato dallo 0,60% di gennaio al 2,56% di dicembre. Successivamente, l’Euribor si è adeguato alla politica monetaria della BCE, con l’Euribor a tre mesi che ha registrato un rialzo dei tassi graduale, raggiungendo il 2,88% nel marzo 2023 rispetto al -0,24% di giugno 2022.
L’effetto del rialzo dei tassi continua a impattare sul mercato immobiliare. Nel giro di un anno, infatti, i livelli raggiunti sono stati gli stessi del 2009, e la situazione attuale presenta due condizioni distinte:
- l’inflazione ha eroso il risparmio e il potere d’acquisto della maggior parte delle famiglie;
- l’innalzamento dei tassi Euribor ed Eurirs ha determinato un aumento dei tassi di interesse sui mutui sottoscritti per l’acquisto di case.
Secondo il report Istat, le compravendite sono diminuite dell’1% rispetto all’anno precedente, mentre i mutui hanno subito una frenata del 7,4%. Inoltre, il settore abitativo ha registrato un calo percentuale in tutte le aree geografiche del Paese. Al Sud, in particolare, la diminuzione è stata del 7,0%.
Il comparto economico, invece, ha mostrato un trend positivo nel Nord-ovest (+2,2%), nel Centro (+1,7%) e nel Nord-est (+1,4%). Anche qui, peggiore la situazione al Sud e nelle Isole, che hanno subito una contrazione rispettivamente del -5,2% e del -5,7%. Questi dati indicano che il mercato immobiliare e il comparto economico stanno attraversando un momento di incertezza e di difficoltà, soprattutto nelle regioni meridionali e insulari del Paese.
Istat: le convenzioni immobiliari stipulate
Per quanto riguarda le convenzioni immobiliari stipulate:
- il 94,7% riguarda il trasferimento di proprietà di immobili ad uso abitativo;
- il 5,0% riguarda quelli ad uso economico;
- lo 0,3% riguarda le convenzioni ad uso speciale e multiproprietà.
Rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, le transazioni immobiliari nel comparto abitativo sono diminuite dell’1,1%, mentre sono cresciute dell’1,1% nel comparto economico.
Analizzando la situazione su base annua, il residenziale ha subito una diminuzione nel Nord-est (-4,0%), nel Sud (-2,0%) e nel Nord-ovest (-0,8%). È invece aumentato nelle Isole (+3,4%) e nel Centro (+0,7%). Il settore economico ha registrato variazioni percentuali positive al Centro (+7,8%), Nord-ovest (+1,5%) e Sud (+1,1%). Nelle Isole e nel Nord-est si è invece registrata una diminuzione, rispettivamente del -12,6% e del -0,1%.
Quanto alla distribuzione delle compravendite tra grandi e piccoli centri, sia nel comparto abitativo che in quello economico, si è registrata una diminuzione delle compravendite abitative (-1,7% nei grandi centri e -0,2% nei piccoli), mentre le compravendite economiche sono aumentate (+2,2% nei grandi centri e +0,3% nei piccoli).
In generale, questi dati suggeriscono una tendenza al ribasso nel settore immobiliare nel comparto abitativo, ma un aumento nel comparto economico.
Un’analisi più approfondita mostra una distribuzione geografica disomogenea dei dati, con alcune regioni che registrano una crescita e altre una diminuzione delle transazioni immobiliari.
L’effetto del rialzo dei tassi su mutui, finanziamenti e obbligazioni
Il report evidenzia inoltre i dati sulle convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare. I numeri riportano una diminuzione del 5,5% rispetto al trimestre precedente e del 7,4% su base annua, raggiungendo un totale di 95.945. Il calo è stato uniforme su tutto il territorio, sia su base congiunturale che annua.
Nel Sud, ad esempio, il calo è stato del 10%, mentre nelle Isole è stato del 8,3%. In generale, il Centro e il Nord-est hanno registrato una diminuzione del 6,6% e del 4,2%, rispettivamente.
Anche su base annua, il Centro e il Nord-est hanno registrato il calo più significativo, rispettivamente del 8,7% e dell’8,2%. Il Sud ha registrato un calo del 7,4%, il Nord-ovest del 6,6%, le Isole del 4,4%, mentre le Città metropolitane e i piccoli centri hanno registrato un calo rispettivamente del 8,2% e del 6,8%.
Questi dati suggeriscono un calo generale nella costituzione di ipoteche immobiliari in tutta Italia. Ciò potrebbe essere dovuto a diversi fattori, come la diminuzione dei finanziamenti bancari, la diminuzione dell’acquisto di case e l’aumento delle difficoltà economiche per le famiglie italiane.
Ma se da un lato tutta questa situazione porta conseguenze negative sulle compravendite e i mutui delle famiglie, potrebbe al contempo costituire un vantaggio per gli investitori immobiliari che dispongono di sufficiente liquidità e, di conseguenza, non subiscono l’impatto del rialzo dei mutui.
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