Negli ultimi anni, la nuda proprietà si è affermata come una delle soluzioni d’investimento immobiliare più interessanti e sottovalutate, soprattutto in un mercato dove i prezzi delle abitazioni continuano a salire e l’accesso alla piena proprietà si fa sempre più complesso. Questa formula, che consente di acquistare un immobile a un prezzo sensibilmente ridotto rinunciando temporaneamente all’uso diretto del bene, sta attirando un numero crescente di investitori attenti, famiglie lungimiranti e professionisti del settore.
Complice il contesto economico attuale – fatto di inflazione, tassi di interesse variabili e rendimenti incerti sui mercati finanziari – cresce l’interesse verso forme di investimento solide, concrete e a basso rischio. La nuda proprietà risponde perfettamente a questa esigenza: permette infatti di diversificare il portafoglio, accedendo a immobili di valore a condizioni più vantaggiose, con la prospettiva di una rivalutazione nel tempo e la futura piena disponibilità dell’immobile. Non sorprende, quindi, che questa modalità stia diventando una leva strategica per chi vuole costruire valore nel lungo periodo, sfruttando le dinamiche demografiche e patrimoniali in modo intelligente.
Nuda proprietà: cos’è e come funziona
La nuda proprietà è una formula di compravendita immobiliare che consente di acquistare la proprietà dell’immobile privandosi del diritto di utilizzo, che rimane all’usufruttuario. Nella maggior parte dei casi, si tratta di una persona anziana che continua a vivere nella casa fino alla fine della propria vita o fino a una rinuncia volontaria. In sostanza, il nudo proprietario detiene la titolarità dell’immobile, ma non può abitarlo né affittarlo finché l’usufrutto è attivo. Questo vincolo si traduce in un prezzo d’acquisto decisamente più basso rispetto al valore di mercato dell’immobile a piena proprietà. Il valore dell’usufrutto — e quindi lo sconto ottenibile — viene calcolato in base all’età dell’usufruttuario: più è anziano, maggiore sarà il valore della nuda proprietà.
Perché la nuda proprietà sta attirando sempre più investitori
L’acquisto in nuda proprietà è diventato una leva strategica per chi investe nel mattone con una prospettiva di lungo termine. Nel 2024, secondo i dati di Confabitare, le transazioni di nuda proprietà sono aumentate del 20% rispetto all’anno precedente, con oltre 97.000 pensionati coinvolti. Le città che hanno registrato i maggiori incrementi sono Bologna (+36%), Roma (+33,5%), Torino (+32%) e Milano (+30,9%). A spingere questa crescita è il contesto attuale: da un lato, l’aumento dei prezzi rende sempre più difficile acquistare immobili liberi; dall’altro, cresce la domanda di investimenti immobiliari sicuri, accessibili e con potenziale di rivalutazione. La nuda proprietà si conferma così una scelta intelligente per diversificare il portafoglio, coniugando risparmio iniziale, stabilità dell’asset e opportunità di crescita patrimoniale nel tempo.
A chi conviene
Per chi desidera diversificare il proprio portafoglio immobiliare, la nuda proprietà rappresenta una scelta strategica. Il vantaggio economico è evidente: si compra a un prezzo inferiore rispetto al mercato tradizionale, senza l’influenza di fattori emotivi o estetici legati alla scelta dell’abitazione. Non a caso, secondo Tecnocasa, il 70% degli acquirenti è composto da famiglie, spesso con figli piccoli, che scelgono oggi per garantirsi una casa domani.
Dall’altra parte, per i venditori – per lo più anziani senza eredi diretti – si tratta di una soluzione utile per monetizzare il patrimonio, mantenendo al contempo il proprio stile di vita. Il 48,9% di chi vende in nuda proprietà è single.
Come si calcola il valore
Il valore della nuda proprietà viene calcolato sottraendo il valore dell’usufrutto dal valore della piena proprietà. Esistono tabelle ufficiali che, in base all’età dell’usufruttuario, stabiliscono questa ripartizione.
Ad esempio:
- Se un immobile vale 300.000 euro e l’usufruttuario ha 58 anni, l’usufrutto vale circa il 60% (180.000 euro) e la nuda proprietà il 40% (120.000 euro).
- Se l’usufruttuario ha 68 anni e l’immobile vale 1 milione, la nuda proprietà può arrivare a valere il 55% (550.000 euro), mentre l’usufrutto si ferma al 45% (450.000 euro).
Maggiore è l’età del venditore, minore sarà il valore dell’usufrutto, e quindi più elevato quello della nuda proprietà. La tipologia di immobile più compravenduta con questa formula è il trilocale (30,2%), seguito dai quadrilocali (28,1%).
Chi paga cosa: tasse e spese
Un altro aspetto fondamentale riguarda la gestione fiscale e delle spese:
- Le imposte (IMU, imposte dirette in caso di locazione) sono a carico dell’usufruttuario, non del nudo proprietario. Quest’ultimo non deve nemmeno indicare l’immobile in dichiarazione dei redditi.
- Le spese condominiali ordinarie e di manutenzione ordinaria spettano sempre all’usufruttuario.
- Quelle straordinarie sono invece responsabilità del nudo proprietario, a meno che non derivino da negligenza nella manutenzione ordinaria, nel qual caso tornano a carico dell’usufruttuario.
È possibile ottenere un mutuo per acquistare la nuda proprietà?
Dal punto di vista del credito, l’operazione è legalmente ammissibile ma piuttosto complessa. Non esistono prodotti bancari standard per l’acquisto di una nuda proprietà, e le banche possono mostrarsi caute. Il diritto di usufrutto limita infatti il valore reale dell’immobile ai fini di garanzia.
Due le strade percorribili:
- Coinvolgere l’usufruttuario come garante: soluzione difficile da attuare nella pratica, perché poco conveniente per il venditore.
- Doppia ipoteca: l’acquirente mette a garanzia un secondo immobile di sua proprietà. Anche questa opzione resta complessa e richiede solidità patrimoniale.
Conclusioni: perché investire in nuda proprietà può essere una scelta strategica
La nuda proprietà non è una soluzione per chi cerca un’abitazione da abitare subito, ma rappresenta una straordinaria opportunità per chi ragiona in ottica patrimoniale e di lungo termine. Si tratta infatti di un investimento immobiliare a basso rischio, capace di coniugare convenienza economica, vantaggi fiscali e potenziale rivalutazione nel tempo.
Il principale punto di forza è il prezzo d’acquisto fortemente scontato, che permette di entrare nel mercato immobiliare con un capitale ridotto rispetto alla piena proprietà. Questo rende la nuda proprietà particolarmente interessante per:
- Chi desidera diversificare il proprio portafoglio di investimenti,
- Famiglie con figli piccoli che pianificano il futuro,
- Professionisti e investitori lungimiranti alla ricerca di asset solidi.
Inoltre, il quadro fiscale risulta molto vantaggioso: il nudo proprietario non è tenuto al pagamento di IMU né di altre imposte ordinarie, e l’immobile non incide sulla dichiarazione dei redditi. Anche le spese condominiali e di manutenzione ordinaria restano a carico dell’usufruttuario, alleggerendo ulteriormente la gestione del bene.
Naturalmente, è fondamentale valutare con attenzione il profilo dell’usufruttuario, la durata stimata dell’usufrutto e la qualità dell’immobile. Serve anche consapevolezza sul fatto che la piena disponibilità dell’abitazione potrebbe richiedere anni. Tuttavia, proprio questa aleatorietà temporale è ciò che rende l’operazione più vantaggiosa in termini economici.
Dal punto di vista finanziario, sebbene l’accesso al mutuo per questa tipologia di acquisto sia più complesso rispetto a una compravendita tradizionale, esistono soluzioni alternative e strutturazioni su misura, che un consulente specializzato può aiutare a individuare.
In sintesi, investire in nuda proprietà oggi significa guardare al domani con intelligenza, cogliendo le opportunità di un mercato in evoluzione. È una scelta che richiede visione, ma che può offrire un elevato ritorno potenziale a fronte di un rischio contenuto.
Per chi desidera far crescere il proprio patrimonio immobiliare in modo sostenibile e strutturato, la nuda proprietà è una leva da non sottovalutare.
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