Nonostante le incertezze della guerra e la complicata situazione internazionale, il real estate si conferma tra le asset class più forti e, approfittando di una inflazione ai massimi negli ultimi 40 anni, riesce ad aumentare il proprio peso all’interno dei portafogli istituzionali
Il 2022 si caratterizza infatti per un vero e proprio trionfo dei fondi immobiliari, attestandosi a 4.350 miliardi di euro di patrimonio globale ed un aumento, su base annua, del 17%.
Per la fine di quest’anno, infatti, si stima una crescita annua complessiva del 17% del patrimonio mondiale di fondi immobiliari e Reit, che dovrebbe arrivare a 4.350 miliardi di euro, di cui 3.250 miliardi di euro concentrati nei Reit. Questa conclusione di anno, ben al di sopra delle aspettative, è dovuta ai risultati positivi di ogni tipo di prodotto immobiliare gestito e alla performance straordinaria dei reit statunitensi, che da sempre trainano il mercato dei reit a livello globale.
In Europa i fondi immobiliari hanno raggiunto quota 1.530 miliardi di euro, con un aumento del 7,3%, mentre in Italia i risultati hanno superato le aspettative, arrivando a 120 miliardi di euro.
Il patrimonio dei fondi europei rappresenta il 35% di quello mondiale e i veicoli di investimento comunitario sono più di 2.200 (+65 in un anno). Molto interessante anche la situazione in Italia oggi dove sono attivi 605 fondi che detengono un patrimonio immobiliare di oltre 120 miliardi di euro (in aumento del 10,5% sul 2021). Cifra destinata a crescere nel 2023, anno in cui ci si aspetta il superamento della soglia dei 127 miliardi, con oltre 630 fondi attivi.
Quelli riportati sono solo alcuni dei dati che emersi durante la presentazione del Rapporto 2022 “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, condotto da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria.
“Anche nel 2022 – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, presentando il Rapporto – il risparmio gestito in immobili ha dimostrato una ottima resilienza nonostante lo scenario post pandemico e le incertezze determinate da guerra e inflazione. Il mattone si conferma come un investimento anticiclico. I fondi immobiliari europei continuano a performare, la fase espansiva è diffusa, con gli incrementi più significativi registrati in Olanda, Lussemburgo, Germania e Italia. In dieci anni gli immobili detenuti dai fondi del Vecchio Continente hanno segnato apprezzamenti di valore pari a 2,6 volte. Le stime di fine anno restituiscono per gli otto Paesi esaminati, rappresentativi dei principali mercati europei, un patrimonio gestito di oltre novecento miliardi di euro, con un incremento del 7,5 per cento rispetto all’anno precedente. Le previsioni per il 2023 sono positive. In particolare, per il nostro Paese dove dovremmo arrivare a sfiorare 130 miliardi di euro di patrimonio”.
Lo spaccato italiano
Come ha riferito il Governatore della Banca d’Italia nel corso dei lavori nel Fondo Monetario Internazionale, dopo un periodo dai risultati oltre le aspettative, per il 2023 si prevede un in Italia un forte rallentamento dell’economia. Banca d’Italia stima infatti per il 2022 una crescita del Pil del 3,3%, che si ridurrà allo 0,3% nel 2023. Per l’anno 2024 è invece prevista una leggera ripresa, pari a circa l’1,4%. Anche l’inflazione dovrebbe stabilizzarsi, attestandosi nel 2022 intorno all’8,5%, per poi contrarsi nei prossimi anni.
Nel 2022 il patrimonio immobiliare dei 605 fondi monitorati da Scenari Immobiliari dovrebbe superare del 10,5% quello del 2022, andando oltre i 120 miliardi di euro. Per il 2023 si prevedono invece 630 fondi attivi ed un patrimonio complessivo di 127 miliardi.
“Come emerge dal nostro rapporto – ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – il ciclo espansivo dei fondi immobiliari del nostro Paese prosegue, con un peso del patrimonio gestito italiano sul resto dei veicoli europei che ammonta a oltre l’undici per cento. Gli uffici sono l’asset class preferita e rappresentano il 58 per cento del totale del patrimonio gestito, mentre il retail si conferma al secondo posto con il 13 per cento. Anche nel 2022 cresce la quota degli immobili residenziali e logistici, due segmenti che, sebbene in espansione, rappresentano complessivamente poco meno del 15 per cento. Le Sgr che partecipano al nostro gruppo di lavoro sono ottimiste anche sulle previsioni per il 2023 e ipotizzano un incremento delle masse gestite, con un orientamento generale verso un’ulteriore diversificazione dei loro portafogli rispetto a quelli attualmente in gestione”.
L’Italia infatti, dopo gli straordinari risultati raggiunti nel 2021, si appresta a chiudere l’anno con una riduzione degli scambi del 5,3%, attestandosi intorno alle 710 mila compravendite immobiliari. Situazione destinata ad un leggero peggioramento nel 2023 con una contrazione sotto i sei punti percentuali, per un totale di circa 670 mila compravendite.
Focus su Milano e Roma
Come riporta Scenari Immobiliari, la superficie complessiva degli asset in gestione dei fondi immobiliari italiani nel 2022 dovrebbe superare i quaranta milioni di metri quadrati. Di questi, 6,8 milioni – pari al 16,4% del totale gestito – sono nella sola città di Milano.
Il comparto prediletto dagli investitori dei fondi immobiliari è oggi quello degli uffici, che corrisponde al 27% sul comparto a livello nazionale e il 60,5% delle superfici complessive, staccando il residenziale di 46,5 punti percentuali. Tra i comparti di nicchia, gli immobili in ambito sanità costituiscono la quota più rilevante, pari a circa il 4%.
Il patrimonio gestito nella Capitale si attesta invece a 6,5 milioni di metri quadrati di immobili, che costituiscono il 16% del totale. Anche qui si conferma l’interesse verso i comparti degli uffici e del residenziale. Pur rappresentando una quota non adeguata alle esigenze della popolazione residente, il residenziale rappresenta circa 1/4 delle superfici complessive del patrimonio dei fondi immobiliari.
Con circa 4 miliardi di euro di scambi, Milano traina il volume complessivo degli investimenti; ad ottenere la performance migliore è ancora una volta il comparto degli uffici, confermandosi l’asset class più appetibile per i principali players e la più dinamica nel capital market italiano.
Roma continua ad attendere la chiusura di importanti deals nell’hotellerie e in misura minore negli uffici, mentre risulta in crescita il residenziale.
A livello nazionale le aree che attraggono maggiormente investimenti nel breve periodo sono il nord e il centro.
- Il nord ovest risulta il più attrattivo per gli investimenti in ambito residenziale (affitto, vendita e social housing), uffici e co working;
- nel nord est si concentrano rilevanti opportunità nel settore dei campus tecnologici, seguiti da Rsa, social housing e Gdo;
- al centro e nelle isole l’asset class più attrattiva è il ricettivo;
- al sud si riscontrano margini di crescita per la logistica.
Per quanto riguarda i centri città, Roma risulta particolarmente attrattiva per il comparto residenziale in vendita, l’alberghiero e il retail, mentre a Milano si prediligono investimenti nel residenziale in affitto, in uffici e coworking.
Entrambe le aree semicentrali delle due città prediligono gli investimenti nel residenziale, sia vendita che affitto, e lo student housing. Il semicentro della città meneghina attira gli investimenti per i campus tecnologici e le asset class alternative.
Le restanti zone di Milano e Roma, oltre che le altre città italiane, appaiono più idonee ad ospitare investimenti in capannoni industriali e di logistica, Gdo, Rsa e senior housing; in misura più contenuta per il residenziale sia in vendita che in locazione.
I fondi italiani in dettaglio
Il patrimonio gestito italiano sul resto dei veicoli europei supera l’11%. Basandosi sulle indicazioni dei gestori e dei dati semestrali, le stime del Nav prevedono che a fine 2022 verrà superata la soglia dei 103 miliardi di euro, con un incremento dell’8,2% sull’anno precedente.
Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 605 fondi attivi dovrebbe arrivare a superare i 120 miliardi di euro, con un aumento di circa il 10,5% sui 12 mesi precedenti. Per il 2023 invece, le previsioni sono di un incremento di Nav e patrimonio, arrivando a 127 miliardi di euro e un numero di veicoli in crescita di venticinque unità. L’indebitamento del sistema fondi supera i 54 miliardi di euro con un’incidenza di circa il 50% sul patrimonio.
La performance (Roe) si attesta all’1,7%. L’asset class prediletta dai fondi immobiliari continua ad essere composta dagli uffici, con un patrimonio gestito totale del 58%. Il retail si conferma al secondo posto, con il 13%.
Per quanto siano in espansione, nel 2022 il comparto residenziale e logistico rappresentano complessivamente poco meno del 15%. Basandosi sulle indicazioni raccolte tra le Sgr, per il 2023 si prevede un aumento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale.
Il 2021 si è chiuso con un capital markets di oltre dieci miliardi di euro, un risultato ben al di sopra delle aspettative del primo semestre e, nonostante la difficile situazione generale, anche il 2022 sembra giungere alla chiusura con prospettive di decisa ripresa e stime nuovamente al rialzo: il trend positivo confermato dalla forte pipeline riscontrata in tutte le asset class fa ipotizzare il raggiungimento della soglia di dodici miliardi di euro nei volumi degli investimenti.
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