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La legge italiana ha istituito il regime degli affitti brevi attraverso il Decreto Legislativo n. 50 del 24 aprile 2017. Questa forma di regime fiscale è stata appositamente creata per gestire e regolare le locazioni di abitazioni per un periodo massimo di 30 giorni.
Anche le persone fisiche che non svolgono attività d’impresa, arte o professione, possono affittare uno o più appartamenti aderendo al regime della locazione breve. Tuttavia, è importante fare attenzione poiché questa attività potrebbe essere considerata imprenditoriale in determinati casi.
Analizziamo la questione un po’ più nel dettaglio.
Quando gli affitti brevi vengono considerati attività d’impresa?
Sul portale FiscoOggi, una contribuente ha esposto il seguente quesito.
Nel 2022 ho affittato con il regime fiscale delle locazioni brevi più di quattro fabbricati. È vero che non posso utilizzare il modello 730/2023 per dichiarare i redditi percepiti?
Vorrebbe quindi chiarimenti sulle procedure per dichiarare i redditi derivanti da affitti brevi e chiede conferma che non sia possibile utilizzare il Modello 730. Questa interpretazione è corretta. L’Agenzia delle Entrate ha infatti spiegato che a partire dal 1° giugno 2017, anche le persone fisiche che non esercitano attività imprenditoriale devono adottare il regime fiscale dedicato per le locazioni brevi.
Alcune modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi sono state inserite nella legge di Bilancio 2021. Dal periodo d’imposta 2021, il regime fiscale applicabile alle locazioni brevi si applica solo a un massimo di quattro unità immobiliari per ogni periodo d’imposta. Se il numero di unità immobiliari affittate per periodi brevi supera le quattro, l’attività di locazione breve viene considerata sempre un’attività imprenditoriale, indipendentemente dal soggetto locatore, incluso una persona fisica che non svolge attività imprenditoriale.
Come si dichiarano le entrate?
L’Agenzia delle Entrate ha confermato che non è possibile utilizzare il Modello 730 per dichiarare i redditi derivanti dall’affitto breve. Il Modello 730 è destinato a dichiarare:
- i redditi da lavoro dipendente o assimilati;
- redditi derivanti da terreni e fabbricati;
- redditi di capitale;
- redditi da lavoro autonomo senza partita IVA;
- redditi diversi come quelli derivanti da terreni o fabbricati situati all’estero;
- alcuni redditi soggetti a tassazione separata come quelli derivanti da eredità, esclusi quelli fondiari o legati ad attività imprenditoriale o all’esercizio di arti e professioni.
In ogni caso, è importante sottolineare che i redditi ottenuti tramite attività imprenditoriale non possono essere dichiarati attraverso il Modello 730. La contribuente in questione, dato che ha affittato più di 4 unità immobiliari in regime di locazione breve durante il periodo d’imposta 2022, dovrà considerare questi redditi come derivanti da attività imprenditoriale. Pertanto, dovrà dichiararli attraverso il Modello Redditi Persone Fisiche (Fascicolo 3). La dichiarazione relativa al periodo d’imposta 2022 deve essere presentata entro il 30 novembre 2023, salvo eventuali proroghe che potrebbero essere concesse.
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