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Meglio investire su un Btp a otto anni o in un contratto di locazione residenziale della stessa durata?
Per trovare una risposta a questa domanda il Corriere della Sera mette a confronto il rendimento del titolo di Stato (che equivale al 4%) con quello derivante dagli affitti delle case aggiornati a fine ottobre in otto principali città italiane.
I valori medi di acquisto utilizzati per la simulazione sono quelli presenti sul sito immobiliare.it, abbassati però di un 20%, mentre quelli di locazione si riferiscono a case di 75 mq, senza alcuna variazione.
Due i motivi per cui i valori delle abitazioni sono stati abbassati:
- chi acquista immobili da mettere a reddito predilige in genere abitazioni usate e non di pregio, con prezzi più bassi di quelli medi;
- i prezzi di offerta sono in genere trattabili e le transazioni si fanno a prezzi inferiori rispetto quelli richiesti.
Immobili a reddito: per superare il 4% di rendita, meglio puntare sulle periferie
Se la compravendita immobiliare lascia ampio spazio alla trattativa, lo stesso non si può dire dei canoni di locazione, specie in quelle piazze in cui la domanda supera abbondantemente l’offerta, come Milano e Roma.
Per il calcolo del rendimento netto è stato ipotizzato il ricorso alla cedolare secca e una diminuzione del 35% per tasse e gestione straordinaria del 35%.
Come riporta l’articolo, anche in questo caso si tratta di una stima perché delle tre voci che concorrono a ridurre l’incasso per il proprietario di casa (la cedolare, l’Imu e le spese straordinarie) solo la prima è computabile con sicurezza nel 21% del canone.
Così come negli investimenti finanziari, a maggior rischio equivale un maggior rendimento potenziale. Per questo motivo, per superare il 4% è preferibile puntare alle zone più periferiche.
A Milano, ad esempio, è possibile ottenere il 5% netto a Ponte Lambro, ad Affori o a Baggio, nella Capitale a Trigoria, Borghesiana o Lunghezza, mentre a Torino l’obiettivo si raggiunge quasi ovunque, superando addirittura il 7% a Barriera Milano.
I rendimenti scendono invece nei centri storici. A Milano rendono poco meno del 3% il Centro storico, Moscova, Garibaldi, Arco della Pace, Via Mario Pagano; nella Capitale il Centro rende il 3,2%, i Parioli il 3,1% e l’Aventino il 2,9%.
Aree quindi che danno le migliori garanzie di tenuta del valore degli immobili nel tempo. Esattamente quanto accade nel mercato degli investimenti istituzionali, con rendimenti che variano dal 3% per i trophy building per arrivare a sfiorare le due cifre per le operazioni opportunistiche.
Le differenze tra Btp ed un investimento immobiliare (da mettere a reddito)
Come riporta il Corriere della Sera, per mettere a confronto titoli di Stato e investimenti immobiliari su immobili da mettere a reddito, è necessario tenere presente alcuni fattori:
- comprando un titolo di Stato a tasso fisso, come quello qui ipotizzato (si tratta del Btp 1,65% con scadenza 1 dicembre 2030,e rendimento netto calcolato l’8 novembre al 4,01%) si sa già in partenza l’importo delle cedole e il rimborso del capitale a scadenza;
- si conosce già il prelievo fiscale, che attualmente è del 12,5%;
- non si può stimare a priori il valore dell’immobile al termine della locazione;
- è possibile liquidare in ogni momento l’investimento in Btp, magari perdendoci ma ottenendo il corrispettivo nel giro di pochi secondi;
- un appartamento dato in locazione per otto anni è un bene illiquido;
- Se si desidera un rendimento maggiore, meglio puntare ai bilocali che, secondo le stime, rendono almeno mezzo punto in più dei trilocali. L’altro lato della medaglia è però il fatto che, in genere, chi sceglie un bilocale è per una sistemazione provvisoria ed è raro che decida di restare per otto anni.
Mutui: tasso fisso e variabile sempre più vicini
Il divario tra i mutui a tasso fisso e quelli indicizzati si sta riducendo drasticamente. Lo scorso 11 novembre l’Eurirs a 30 anni era quotato 2,32%, l’Euribor a tre mesi 1,80%, solo 52 centesimi di differenza che, ovviamente, invitano a valutare con attenzione la scelta del variabile, visto che il costo dell’Euribor appare destinato a raggiungere in breve quello attuale (2%) del tasso Bce. Inoltre le probabilità che a dicembre Francoforte aumenterà ancora i tassi sono alle stelle.
Ad oggi, su un mutuo a 20 anni da 140mila euro per una casa da 200mila si ottiene un fisso del 3,7% nominale, con una rata da 826 euro; il variabile si pone al 2,35%, con rata da 731 euro: una differenza quindi di soli 95 euro al mese destinata, già dal prossimo ad assottigliarsi. A 30 anni il fisso costa il 3,6% con rata a 636 euro e il variabile a 545 euro al 2,4%.
Se la tendenza in atto si consoliderà, non varrà la pena puntare sui mutui a tasso variabile poiché costeranno più dei fissi: si parte infatti da un valore minimo del 4% per arrivare oltre il 5%, mentre gli spread sono tra 100 e 150 punti più alti di quelli dei variabili tradizionali.
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Proprio ieri parlavo contemporaneamente con un assicuratore ed un broker di Azimut sul fatto che bisogna TOGLIERE i soldi che non servono nell’immediato dai conti correnti e metterli a fruttare, o sui portafogli che proponevano loro o sul mattone come punto io e voi.
su molti appartamenti che ho in gestione superavo ampiamente i miei due competitor nella discussione.
A Torino non è difficile trovare appartamenti che rendano oltre il 7% netto all’anno, ne ho già qualcuno per le mani, ovviamente bisogna gestirli in maniera certosina.
sono appartamenti di taglio molto piccolo (mono e bilo) oppure devi puntare sul taglio grosso di almeno 120mq e gestirlo a stanze singole.
ma si trovano
Salve per un mutuo di €.65.000,00 a 25 anni a tasso variabile per una persona di 53 anni quando ammonterà la rata, e quale quello più convienente. ” tasso fisso o variabile” attento risposta e consiglio. Grazie.
Buongiorno Cirino.
È sempre meglio fare dei contratti “rinegoziabili” ogni 3/5 anni, in modo da cogliere il miglior tasso in quel momento.
I tassi variano. È davvero impossibile che un tasso fisso o variabile rimanga più conveniente dell’altro per tutta la durata del finanziamento.
Ci sono periodi in cui l’uno è più conveniente dell’altro.
Difficile prevederlo a priori.
Si può guardare la storia dei tassi nel passato e vere che ci sono le oscillazioni nei vari momenti temporali.