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Qual è l’andamento degli investimenti immobiliari in Italia nei primi mesi del 2023?
Nel primo trimestre di quest’anno, il mercato immobiliare commerciale italiano ha registrato investimenti pari a circa 900 milioni di euro. Questo rappresenta una forte diminuzione rispetto alla media degli ultimi cinque anni, con una riduzione di circa il 50%. Nonostante ciò, il mercato è rimasto dinamico con un totale di 56 transazioni concluse nei primi tre mesi dell’anno, rispetto alla media quinquennale di 43. Per quanto riguarda il volume medio per singola transazione, si è registrata una diminuzione, con una prevalenza di operazioni inferiori ai 50 milioni di euro.
In questo articolo analizzeremo i settori immobiliari che, più di altri, hanno catturato l’interesse degli investitori nei primi mesi del 2023.
Le zone di maggior concentrazione degli investimenti immobiliari in Italia
Come solitamente accade in periodi di incertezza, la maggioranza degli investimenti immobiliari in Italia sono effettuati in moneta nazionale (60%). Dove conviene investire in Italia?
Per quanto riguarda le aree geografiche, spiccano due città di forte interesse sulle quali gli investitori stanno impiegando i loro soldi:
- Milano si conferma al primo posto, con oltre il 40% del totale delle transazioni immobiliari.
- Roma si classifica al secondo posto (11%).
Tuttavia, grazie all’andamento positivo dei settori della logistica e dell’ospitalità, anche altre città italiane stanno diventando sempre più interessanti per gli investimenti immobiliari (54%). Sul fronte rendimenti, i numeri si mantengono sui valori di inizio 2023 o addirittura leggermente superiori.
Investimenti Immobiliari: su cosa investire nel 2023?
I maggiori investimenti immobiliari in Italia per il 2023 si concentrano in 5 comparti:
- Logistico
- Residenziale
- Hospitality
- Uffici
- Retail
Entriamo nel dettaglio di ogni singolo settore.
Comparto logistico
Durante la prima parte del 2023, la logistica è stata il settore di maggior interesse, rappresentando oltre il 30% del volume totale del trimestre. Gli investitori internazionali hanno dimostrato di essere i più attivi in questo segmento.
Anche se il mercato delle locazioni ha registrato una diminuzione rispetto al livello record dello stesso trimestre del 2022, ha comunque registrato una forte crescita (+40%) rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Questo risultato è stato possibile grazie alla domanda costante (take-up Q1 2023 630,000 mq) e alla bassa offerta, che ha portato ad un aumento dei canoni di circa il 9% YoY.
La forte richiesta di spazi in affitto da parte degli operatori e la competitività dei prezzi rispetto ad altri grandi mercati europei hanno confermato la logistica come settore centrale nelle strategie degli investitori.
Comparto residenziale
Il settore immobiliare residenziale italiano continua ad attrarre gli investitori, con particolare interesse per i settori del living e dell’healthcare. Nel primo trimestre dell’anno, questi comparti si sono posizionati al secondo posto per volumi di investimento, grazie soprattutto alla forte richiesta di alloggi per studenti.
Milano rimane la meta preferita dagli investitori, ma anche Roma sta guadagnando quote di mercato. Attualmente, sono in fase di sviluppo circa 7.000 appartamenti Build to Rent a Milano e 600 a Roma.
L’elevata domanda e la prevista crescita dei canoni stanno sostenendo l’interesse degli investitori in questo settore. Nel mercato dello student housing, si prevedono aumenti dei canoni nelle città come Milano, Firenze e Bologna, dove l’offerta di posti letto è molto inferiore alla domanda.
Comparto Hospitality
Nonostante la scarsa disponibilità di proprietà di prestigio, il settore dell’ospitalità in Italia è in forte crescita nel primo trimestre del 2023. Grazie all’aumento dei flussi turistici e ai positivi trend di ADR e RevPar il comparto si classifica infatti al terzo posto degli interessi degli investitori. Le principali città come Milano, Roma, Firenze e Venezia offrono un mercato liquido, ma la domanda supera nettamente l’offerta. Una situazione che si estremizza nei riguardi dei “trophy asset”. Nonostante ciò, nuovi operatori si preparano ad entrare nel mercato italiano nei prossimi mesi
Investimenti in uffici in Italia
Il mercato degli uffici continua ad avere un andamento dinamico, seppur in netta flessione a Milano. Nel capoluogo lombardo si registra infatti un take-up di oltre 80.000 mq, in diminuzione del 10% rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Questa contrazione è principalmente attribuibile alla scarsità di offerta di prodotto prime. Tuttavia, la forte domanda di asset di grado A sta sostenendo i canoni prime, che stanno crescendo dell’8% YoY.
Ciò che ci si aspetta per i prossimi mesi è una ripresa dei volumi di investimento nel settore, spinta dall’interesse degli investitori per un segmento che si è dimostrato resiliente.
Investimenti immobiliari comparto retail
Nel settore del retail italiano, i volumi delle transazioni rimangono limitati, ma la componente high street continua a guidare la crescita. Al centro delle strategie degli investitori e dei rivenditori restano le destinazioni turistiche e di lusso, con nuovi brand che cercano di entrare sul mercato italiano. Tuttavia la disponibilità di negozi di lusso delle principali città italiane è quasi inesistente. Diversa la situazione nel mercato out-of-town dove, entro la fine del 2023, si prevede una dismissione di portafogli composti da retail warehouse e supermercati.
Investimenti immobiliari nel 2023: cosa aspettarsi
Secondo Marco Montosi, Head of Investment di Savills Italia, nel 2023 ci si aspetta una diminuzione degli investimenti nel settore immobiliare, con una stabilizzazione dei prezzi prevista solo per la seconda metà dell’anno. Tuttavia, la liquidità del mercato rimane alta e la ripresa delle attività transattive è prevista per la fine dell’anno, con un mercato più favorevole nel 2024.
Secondo Elena Zanlorenzi, responsabile della ricerca di mercato di Savills in Italia, il mancato rallentamento dell’inflazione del “carrello della spesa” suggerisce che i produttori hanno riversato gran parte degli aumenti di prezzo sui consumatori, con conseguenti effetti negativi sulle vendite in termini di volume. Nonostante i prezzi continueranno ad aumentare nel 2023, l’inflazione “core” rimarrà alta. Questo significa che la politica monetaria non dovrebbe invertire la rotta almeno per i prossimi 12 mesi. L’incertezza attuale ha causato un rallentamento degli investimenti nei primi mesi del 2023. Tuttavia la situazione dovrebbe variare nella seconda metà dell’anno, quando ci si aspetta una maggiore stabilità dei tassi di interesse. Ciò potrebbe favorire una ripresa dei volumi di investimento.
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