Quando si parla di investimenti immobiliari, la Capitale Italiana sembra essere un po’ indietro rispetto alle altre città europee . Nonostante il Pil sia allineato a quello delle principali capitali, i volumi d’investimento nell’immobiliare sono stati i più bassi degli ultimi sei anni. Questi i dati emersi dallo studio “Why Rome – Re-modelling the city” presentato a Roma da JLL, che ha coinvolto oltre 70 tra i principali investitori, sviluppatori, asset manager, progettisti e avvocati attivi nel mercato.
I risultati dell’analisi
Dall’analisi degli investimenti a Roma effettuati negli ultimi sei anni emerge una concentrazione su due aree principali: il Centro Storico e l’EUR. Inoltre, gli investimenti si sono polarizzati sugli uffici e gli hotel.
Queste evidenze suggeriscono una crescita lungo due direzioni diverse.
Da un lato, gli investimenti si stanno diversificando geograficamente verso aree che stanno consolidandosi o evolvendosi, seguendo un modello policentrico che tiene conto delle diverse identità della città di Roma. Gli investitori devono quindi confrontarsi con nuove geografie. Il 48% degli investimenti nel settore residenziale e il 44% nel settore degli alloggi per studenti si concentrano nella cosiddetta “periferia storica” all’interno del GRA.
Dall’altro, invece, la diversificazione strategica delle classi di attività registra un crescente interesse in diversi settori, come quello residenziale, della logistica e dell’ospitalità. Inoltre, ci sono nuovi settori in via di consolidamento, come l’healthcare.
Secondo quanto emerso dalla ricerca, le operazioni immobiliari nella Capitale sono principalmente “value add”. Questo è dovuto alla necessità di sviluppare nuove proprietà a causa della loro scarsità in tutte le classi di asset.
Gli investitori sembrano essere frenati dai dati sull’assorbimento, ma al contempo incoraggiati dalla domanda in crescita, che è guidata soprattutto da immobili di alta qualità e conformi ai nuovi criteri ESG.
Ci sono due fattori che potrebbero accelerare la crescita della città di Roma:
- grandi investimenti pubblici i legati a eventi come l’Expo e l’utilizzo dei fondi del Pnrr, che possono fungere da catalizzatori per lo sviluppo urbano;
- investimenti nel trasporto pubblico che favoriscono lo sviluppo di quartieri orientati ai trasporti, soprattutto nell’area est della città e nella zona di Ostia Lido.
Investimenti immobiliari a Roma: i settori più interessanti
Residenziale
La richiesta di immobili residenziali a Roma è aumentata, grazie alla convenienza economica della città e alla qualità della vita superiore rispetto ad altre zone. Nel primo trimestre del 2023, infatti, il prezzo medio di vendita si è attestato a 3.300 euro al mq, rimanendo stabile anno su anno (con un prezzo di 10.000 euro per le proprietà di alto livello). Anche il prezzo d’affitto è aumentato (+7,5% rispetto all’anno precedente) raggiungendo i 175 euro al mq (380 euro per le proprietà di alto livello).
Student housing
A Roma, come in molte altre città universitarie, la ricerca di una sistemazione accogliente per gli studenti può rivelarsi un vero e proprio incubo. Non c’è abbastanza offerta sul mercato degli student housing, il che ha fatto sì che il costo degli affitti lievitasse a livelli vertiginosi. Affittare una stanza singola con bagno privato può arrivare a costare fino a 1100 euro al mese e anche una camera doppia supera i 500 euro mensili. Eppure il settore degli student housing rappresenta un’opportunità di investimento in grande crescita, soprattutto nelle zone vicine alle università e lungo i principali mezzi pubblici.
Hospitality
Una delle asset class più dinamiche rimane però il settore hospitality. Il mercato degli alloggi a Roma non riesce a soddisfare che il 10,5% della richiesta, aprendo grandi opportunità di investimento nel settore. Specie in vista dei 30 milioni di visitatori attesi per Expo 2030. Un fattore che sta attirando investimenti nazionali e internazionali.
La domanda di alloggi a breve e medio termine sta crescendo rapidamente, soprattutto da parte dei visitatori internazionali che partecipano a eventi politici e diplomatici. In risposta a questa richiesta, Roma ha visto l’apertura di molti nuovi hotel di lusso negli ultimi cinque anni.
Logistica
Anche la logistica gioca un ruolo fondamentale nella Capitale. Roma è infatti il secondo mercato logistico più importante d’Italia,fungendo da porta d’accesso all’intero mercato del Sud Italia oltre a servire la zona locale.
La logistica urbana sta crescendo e raggiunge un totale di 806mila mq, a cui se ne aggiungeranno altri 200mila mq entro il 2024. Il settore ha mostrato una crescita del 25% rispetto al periodo precedente, raggiungendo un totale di 238 milioni di euro. Inoltre, gli affitti di proprietà di alta qualità sono aumentati del 3,5% rispetto all’anno precedente, arrivando a 60 euro/mq/anno.
Uffici
Il mercato degli uffici rappresenta quasi il 52% degli investimenti immobiliari di Roma, ma ci sono spazi per una maggiore crescita. La pubblica amministrazione ha plasmato storicamente questo mercato, concentrato nelle aree commerciali centrali. Tuttavia, la mancanza di sviluppatori internazionali e il potenziale limitato per nuove costruzioni hanno causato una carenza di asset moderni e conformi agli standard internazionali, rendendo necessario il retrofitting degli immobili esistenti.
Barbara Cominelli, CEO di JLL, ha evidenziato che il mercato di Roma offre grandi opportunità di sviluppo per gli investimenti immobiliari. In particolare per quanto riguarda la diversificazione delle classi di asset e delle aree geografiche. Queste possibilità di crescita sono favorite dalla presenza di importanti eventi, dagli investimenti nella transizione digitale ed ecologica e dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, che portano con sé significative opportunità economiche e sociali.
Questi aspetti strategici possono contribuire ad aumentare l’interesse degli investitori locali e stranieri verso la città, riducendo così il divario tra il potenziale di Roma e l’attuale offerta di asset sul mercato immobiliare, sia in termini di quantità che di qualità.
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