L’inflazione crescente è considerata dagli investitori come un incoraggiamento ad approcciare in maniera sempre più decisa al mercato immobiliare, visto come uno dei pochi comparti in grado di affrontare il pesante incremento del costo del denaro.
Ed è probabilmente anche per questo motivo che nel terzo trimestre del 2022, gli investimenti immobiliari commerciali in Europa hanno raggiunto cifre da record, in particolar modo grazie alle transazioni avviate nei 6-12 mesi precedenti.
Nonostante i dati siano incoraggianti, è comunque innegabile che il deterioramento del contesto macroeconomico e geopolitico e l’attuale volatilità dei mercati finanziari potrebbero portare, entro la fine dell’anno, ad una situazione completamente diversa.
L’inflazione ha infatti indotto le banche ad attuare politiche monetarie più restrittive che hanno portato ad un aumento dei rendimenti degli immobili la cui entità dipende sia dalla qualità e dalle dimensioni dell’asset, sia dal mercato sfitto.
Gli affitti dovrebbero infatti essere il principale fattore di prestazione nel settore, con una maggiore selettività che si traduce in una polarizzazione dei mercati. Gli asset immobiliari alternativi come la sanità, continuano a offrire un profilo rischio/rendimento relativamente competitivo e opportunità di diversificazione del portafoglio.
Numeri da record per gli investimenti nel mercato immobiliare europeo
Negli ultimi 12 mesi, il volume degli investimenti immobiliari commerciali in Europa ha raggiunto quota 283 miliardi di euro (a fine settembre 2022).
In termini di crescita al primo posto troviamo il settore retail (+23%), seguito dalla logistica (12%) e dagli uffici (10%). Il Regno Unito, la Germania e la Francia hanno continuato ad attrarre la maggior parte degli investitori con volumi di investimento rispettivamente di 66, 63 e 3 miliardi di euro nei 12 mesi.
Sebbene la fetta principale sia ancora composta dal comparto uffici, il mercato tende a gravitare verso altre classi di attività a causa dell’iper selettività degli investitori, ossia la tendenza degli acquirenti ad orientarsi verso pochi mercati consolidati.
I rendimenti degli uffici in rialzo
Nel 2022 l’inasprimento delle politiche monetarie è stato al centro della scena. L’incremento dei tassi privi di rischio, con le obbligazioni decennali di Germania, Francia e Regno Unito rispettivamente al 2,1%, 2,7% e 3,2% (al 30 settembre 2022), ha indotto i rendimenti immobiliari al rialzo, con un incremento che varia a seconda degli asset e dei mercati. La crescita maggiore (+50 punti base) è stata registrata a Parigi, Bruxelles e Amsterdam, ai quali sono seguiti Amburgo, Berlino e Munch (+35 bps). Sebbene il numero di transazioni forzate rimanga limitato, il rifinanziamento degli asset potrebbe portare ad un aumento.
Negli ultimi 12 mesi, il mercato europeo delle locazioni di uffici ha registrato un incremento del 36%, superando la media decennale del 5%.
Ecco la situazione:
Dublino +178%;
Londra +83%;
Monaco di Baviera +56%.
Amsterdam, al contrario, ha registrato un calo della domanda dell’8%.
Località centrali e periferiche sempre più distanti
Nonostante la crescente diffusione dello smart working, l’ufficio continua ad essere considerato un luogo per promuovere l’integrazione, il pensiero collettivo e la creatività.
Ecco perché nella maggioranza dei mercati le locazioni continuano a crescere, in particolar modo nelle sedi centrali delle principali città europee. Londra, Bruxelles, Berlino, Amsterdam e Milano hanno ad esempio registrato un ulteriore incremento dei valori degli affitti nel terzo trimestre.
Diversa invece la situazione nelle aree periferiche dove i canoni di locazione si trovano a fronteggiare un’ulteriore pressione al ribasso.
Ti può Interessare anche...
