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Nel 2022, il mercato immobiliare residenziale ha registrato un andamento positivo sia nell’ambito degli investimenti nei capital markets, sia nell’ambito generale delle compravendite di case. Negli investimenti, il valore degli asset residenziali transati, inclusi quelli destinati a futura residenza e i terreni per lo sviluppo, ha superato 1mld di euro. Nonostante una riduzione del volume nel quarto trimestre, dovuta alla situazione macroeconomica generale, l’investimento nel residenziale continua ad essere un’asset class importante per gli investitori. Inoltre, le compravendite di case sono aumentate del 4,7% in termini di transazioni normalizzate (NTN), raggiungendo le 784.486 unità (fonte: Agenzia delle Entrate), con un impatto minore nel quarto trimestre con una variazione del -2,1%.
Nei prossimi mesi è previsto un rallentamento dei volumi nel mercato immobiliare residenziale, ma si prevede un possibile rimbalzo nella seconda metà dell’anno. Inoltre, l’aumento dei tassi sui mutui potrebbe accelerare la domanda di case in affitto, aumentando l’attrattività delle operazioni “Built to Rent”.
È quanto emerge dall’analisi “Residential snapshot” di JLL.
Mercato Immobiliare Residenziale: Volume di investimenti
Nel 2022, il settore residenziale italiano ha raggiunto un volume di investimenti di circa 0,6 miliardi di euro nel mercato dei capitali, rappresentando circa il 5% del volume totale degli investimenti. Tuttavia, se si includono gli asset immobiliari con destinazione residenziale futura e i terreni per lo sviluppo residenziale, la situazione cambia. Il valore degli investimenti sale infatti a circa 0,9 miliardi di euro (circa l’8% del volume totale di mercato), superando il miliardo di euro. Milano continua ad essere la città italiana più attraente per gli investitori, seguita da Roma, Torino e Firenze.
Per quanto riguarda i rendimenti, l’analisi di JLL prevede un aumento delle aspettative per il multifamily prime yield. Milano dovrebbe superare il 4% nel corso del 2023, mentre Roma manterrà uno spread di 25 bps. Inoltre, si prospetta una continua crescita dei canoni, con un aumento del 8% YoY a livello europeo raggiunto nel Q4 del 2022.
Sebbene il quarto trimestre 2022 abbia registrato un calo del 2,1% a causa dell’aumento dei tassi di interesse e dell’incertezza economica generale, il numero di transazioni residenziali (NTN) è aumentato del 4,7% YoY. Secondo l’Agenzia delle Entrate, il totale delle operazioni è stato di 784.486 unità, il valore più alto registrato dal 2011. Tuttavia, il tasso di crescita del settore è stato più lento rispetto al 2021, quando la percentuale di crescita annua era del 34%.
A partire dal terzo trimestre dell’anno, le grandi città italiane hanno iniziato a subire i tassi di variazione negativi. Milano ha anticipato il rallentamento rispetto alle altre città (con l’eccezione di Firenze). Il numero di operazioni, già in calo nel terzo trimestre del 2022, ha continuato a diminuire. Anche Bologna (-13%) e Roma (-6%) hanno seguito la stessa tendenza di Milano nel corso del quarto trimestre, mentre Firenze e Torino sono rimaste stabili.
Tempi medi di vendita
Qual è stato invece l’andamento dei tempi medi di vendita degli immobili? Secondo Banca d’Italia, nel quarto trimestre del 2022 le tempistiche sono aumentate, passando dai 5,9 mesi registrati nel trimestre precedente, ai 6,1 mesi. Ciò indica una minore liquidità del mercato immobiliare. Inoltre, la percentuale media di sconti alla chiusura delle trattative è aumentata dal 8,4% del terzo trimestre all’8,8% del quarto. Questo a causa di una discrepanza tra le aspettative di proprietari e acquirenti riguardo al valore degli immobili.
Prezzi degli immobili nel residenziale
Nel primo e nel secondo trimestre, i prezzi degli immobili hanno registrato una crescita, rispettivamente dell’1,6% e 2,3%. Diversa invece la situazione del terzo trimestre, con una leggera diminuzione, pari al -1% (fonte: Istat).
Sugli immobili di nuova costruzione, dal 2016 ad oggi i prezzi sono in costante aumento, con un picco YoY del +14,6% nel 2019. Dal 2020 al 2022 l’aumento medio è stato del 12% a/a. Per il 2023 è prevista un’ulteriore crescita, pari al +3,6%. Lo sconto medio sui prezzi delle nuove proprietà si aggira tra il 3 e il 5%.
Le conseguenze dell’aumento dei tassi
L’aumento dei tassi di interesse sui mutui per l’acquisto di case ha avuto un impatto negativo. Nei primi nove mesi dell’anno, i finanziamenti alle famiglie sono diminuiti del 6,7%, per un totale di 42 miliardi di euro (fonte: Banca d’Italia). Questa situazione ha portato anche ad una riduzione del Loan To Value, che è passato dal 79% nel terzo trimestre del 2022 al 77,3% nel quarto trimestre, e della percentuale di acquisti con ricorso al mutuo, che è scesa dal 68% al 65%. Si prevede quindi che nei prossimi mesi ci sarà un rallentamento delle compravendite di case, con un aumento della domanda di locazioni come alternativa.
Cosa dobbiamo aspettarci per i prossimi mesi per il mercato immobiliare residenziale?
La risposta arriva da Antonio Fuoco, Head of Living Capital Markets di JLL Italia. “Sul fronte dei mercati dei capitali, il settore living sta emergendo come una delle asset class più interessanti del settore immobiliare italiano. Più il settore si consolida in tutto il Paese, più i volumi di investimento risultano in crescita. Nonostante ciò, l’aumento dei tassi di interesse e l’inasprimento della politica monetaria potrebbero rallentare le prospettive di investimento nel 2023. Ci aspettiamo comunque che la liquidità resterà a un buon livello, con il ritardo nelle decisioni di investimento che andrà a diminuire nel corso del 2023”.
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