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“Gli oneri aumenteranno solo in alcune zone e cresceranno in proporzione all’aumento del valore immobiliare. Adesso la differenza di oneri tra interventi in centro, dove poi le case vengono vendute a 15mila euro a mq, e quelli in periferia è davvero modesto. Per questo preferisco parlare di riequilibrio” le parole di Giancarlo Tancredi, assessore alla Rigenerazione urbana di Milano sul tema degli oneri di urbanizzazione in città, riportate da un articolo del Corriere della Sera.
Sebbene il sentore di un aumento dei costi di costruzione fosse nell’aria già da un po’, arrivando tra fine 2022 e inizio 2023, capiterebbe in un momento di per sé già sufficientemente complicato.
L’obiettivo del Comune è comunque quello di riequilibrare l’attuale disparità tra le zone.
Calcolo degli oneri di urbanizzazione
Per il calcolo degli oneri di urbanizzazione, ci si basa sul principio generale di onerosità del permesso di costruire, come previsto dagli articoli 11 (comma 2) e 16 del Dpr 380/2001 (il Testo unico Edilizia). In base a quest’ultimo, salvo specifici casi di esenzione, il permesso a costruire comporta la corresponsione di un contributo di costruzione, tra una quota commisurata all’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e una quota commisurata al costo di costruzione.
Per il calcolo degli oneri di urbanizzazione ci si affida a tabelle stabilite dalle Regioni e successivamente recepite dai Comuni, basate sulla superficie interessata e la destinazione d’uso attribuita alla superficie stessa. Nel Comune di Milano, ad esempio, le tariffe degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono state determinate con la delibera di Consiglio comunale 73/2007.
I rischi connessi ad oneri troppo elevati
Nel tentativo di rendere più omogenei gli oneri di Milano, la domanda sorge spontanea: non sarebbe possibile riequilibrare gli oneri abbassandoli in periferia?
Per trovare una risposta a questa domanda, dobbiamo tenere in considerazione sia la situazione a Milano sia in altre grandi città italiane.
Attualmente nel capoluogo lombardo, l’importo complessivo del contributo di costruzione totale a carico degli operatori privati, è già il secondo più alto in Italia. Allo stesso tempo, è indubbio che il mercato milanese sia quello più ricco (sia di capitali che di domanda finale) e al contempo liquido.
Come ha infatti riportato Tancredi al convegno “Investire in Milano”, del Sole 24 Ore, solo lo scorso anno a Milano sono stati presentati all’amministrazione 150 progetti urbanistici.
Tendenza espansiva ancora in corso
“Gli oneri sono stabili da tanto tempo”, ha raccontato Alessandra Bazzani di Ammlex al Corriere della Sera. “Con le recenti modifiche legislative sono state previste tariffe incentivanti anche in Lombardia, soprattutto per interventi ristrutturativi, in modo da favorire il riuso del territorio. Adesso pertanto la necessità di un adeguamento diventa più stringente”. Milano è infatti l’unica città in Italia che sta vivendo una vera e propria esplosione immobiliare e che non sembra destinata a rallentare. “Purtroppo gli oneri di urbanizzazione sono usati dai Comuni anche per la spesa corrente, una bella entrata per l’amministrazione. La revisione degli oneri dovrebbe essere l’occasione per Milano di reperire le risorse necessarie alla rigenerazione della città pubblica. L’arma degli oneri di urbanizzazione è dunque, se focalizzata solo su valenze urbanistiche, potente strumento di riqualificazione, ma è anche modo di incisione su problemi socio-economico della città” ha concluso Bazzani.
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Grazie per l’analisi chiara e lucida.