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Il mattone, si sa, è il bene rifugio per eccellenza e, specie in questo periodo di incertezza, molti lo considerano una strategia di investimento. Ma è davvero così? Investire in una seconda casa è la scelta giusta? Ecco i pro, i contro e qualche rischio di cui si dovrebbe tenere conto prima di procedere all’acquisto di una seconda casa.
Il settore immobiliare sta vivendo un periodo insolito. L’aumento dei tassi d’interesse sta provocando una diminuzione della richiesta di prestiti per l’acquisto di immobili, tuttavia, nonostante le difficoltà attuali, l’immobiliare rimane un punto di riferimento per gli investitori a lungo termine che cercano un rifugio sicuro e resistente all’inflazione.
Tuttavia l’acquisto di una seconda casa porta con sé costi, spese e qualche insidia nascosta di cui occorre senza meno tenere conto.
Quando conviene comprare la seconda casa?
La prima cosa da considerare è che l’acquisto non comporta solo la gestione del mutuo e la possibilità di utilizzare l’affitto per coprire i costi di una seconda casa. Ci sono altre variabili importanti da considerare. Come:
- le imposte sulla proprietà della seconda casa;
- le imposte sul reddito che essa genera;
- le spese di manutenzione;
le spese condominiali.
Per non parlare poi del fatto che trovare un inquilino affidabile potrebbe non essere un gioco da ragazzi.
Le voci che abbiamo indicato e il fattore “inquilino affidabile” possono incidere notevolmente sul margine di profitto del proprietario e vanno considerate. Per questo è importante tenere conto di tutti questi fattori prima di decidere se l’acquisto di una seconda casa conviene davvero.
Cosa comporta comprare una seconda casa?
Partiamo dal mutuo, una delle note più dolenti per chi si appresta oggi ad acquistare un immobile senza avere la totale disponibilità economica. Specie perché quelli per la seconda casa comportano costi ben più significativi rispetto ai mutui prima casa.
La prima cosa da considerare è che in questo caso non sono ammesse le detrazioni fiscali del 19% degli interessi passivi. Al contrario sono previste imposte aggiuntive. Come ad esempio:
- l’imposta di registro, pari al 9% per l’acquisto da privati o l’IVA al 10% per l’acquisto da aziende;
- imposte ipotecarie e catastali che valgono rispettivamente il 2% e l’1% del valore dell’immobile.
Queste imposte sono superiori a quelle previste per l’acquisto della prima casa, che sono pari al 2% per l’imposta di registro e l’IVA al 4%.
Inoltre, una volta acquistata la seconda casa, è necessario pagare l’IMU, pari allo 0,76% del valore dell’immobile, e le spese condominiali che gravano sul proprietario dell’immobile in affitto.
Quali sono i costi di una seconda casa?
Un altro fattore di cui bisogna assolutamente tenere conto riguarda le imposte sulle locazioni. Le tasse sui canoni di affitto pagati dal locatario sono soggette a due regimi fiscali differenti. Il primo si basa sullo scaglione dell’Irpef, che varia in base all’importo dell’affitto e può arrivare fino al 43%. L’altro regime è invece quello della cedolare secca, che prevede una tassa fissa del 21%. La scelta tra questi due regimi dipende dai calcoli applicati al reddito totale del proprietario della casa.
I rischi nascosti
Fino ad ora abbiamo esaminato i costi variabili, in gran parte calcolabili in base all’importo del mutuo o al costo dell’immobile. Tuttavia, ci sono altre spese che rappresentano un rischio effettivo per il proprietario. Tra queste le spese di manutenzione (come le riparazioni dell’impianto di riscaldamento) e i costi necessari per rendere l’immobile abitabile per il locatario, che possono essere ingenti e difficili da prevedere.
La morosità degli inquilini è un altro rischio da considerare, poiché la procedura di sfratto può essere costosa e lunga.
Questi sono considerati “rischi d’impresa”, poiché ricadono principalmente sul proprietario dell’immobile e sono difficili da prevedere. Infine, è importante considerare il periodo tra la fine di un contratto di locazione e l’inizio di un nuovo contratto, durante il quale il proprietario deve pagare le spese dell’immobile senza generare alcuna entrata.
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