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Siamo a Desenzano del Garda, dove hanno pignorato il patrimonio intero ad un imprenditore dopo aver avuto problematiche economiche. Si tratta di una società di famiglia che conteneva diversi immobili acquistati durante gli anni. Le palazzine in foto, ed altri immobili commerciali, tutto sempre a Desenzano.
Cosa è successo?
Lo studio tecnico di proprietà dell’imprenditore, a causa di insoluti importanti da parte di alcuni clienti, ha dovuto indebitarsi con le banche per poter garantire ai propri dipendenti uno stipendio e per poter pagare i fornitori senza causare anche a loro dissesti importanti. Questo è un gesto comune a tanti imprenditori che cercano di evitare di far rimanere intere famiglie senza un entrata per vivere.
L’imprenditore ha cercato di portare avanti questa situazione per diversi anni, fino a quando ha dovuto cedere per reale impossibilità economica, complice anche la crisi economica e immobiliare di quegli anni.
Queste sono situazioni difficili da affrontare. In molti momenti si è soli. Non ci si può confrontare con nessuno e ci si ritrova da soli schiacciati sotto il peso della situazione e delle responsabilità a cui rendere conto in famiglia.
Nel Gennaio del 2020 arriva il pignoramento su tutti i beni societari. Ma sono a rischio anche quelli personali per via delle fideiussioni.
Si è, ovviamente, rivolto ad un legale che, pur facendo bene il suo lavoro, non ha la possibilità concreta di risolvere la situazione. Come diciamo sempre, servono i soldi, non solo gli accordi.
A Maggio del 2022 incontriamo l’imprenditore per via di una serie di conoscenze.
Come fare soldi con gli immobili ma con etica
Una cosa sulla quale siamo intransigenti è il fatto che prima di tutto le persone sono persone, e non delle opportunità, e vanno trattate come tali. Cercando di creare empatia, di capire i loro problemi, i loro dolori, di essere dei supporti emotivi e degli ottimi compagni di viaggio verso la LORO liberazione.
E adesso mi rivolgo ai tanti la fuori che escono da un corso su come investire in immobili senza soldi e diventare ricchi con gli investimenti immobiliari senza soldi, e che vedono queste persone in difficoltà come limoni da spremere. Smettetela, fate ridere e non siete esseri umani in primis né professionisti. Cambiate lavoro.
Scusate lo sfogo ma mi sale il sangue alla testa quando vedo questa mancanza di rispetto verso chi in questo momento ha un problema e sta soffrendo.
Quanto deve rendere un buon investimento immobiliare?
Entriamo nella strategia.
Come detto siamo oltre la metà di Maggio.
L’asta immobiliare è fissata il 7 di Luglio. I tempi di chiusura per un’operazione del genere sono davvero risicati. E anche la possibilità di trovare i soldi necessari a chiudere tutto.
Una cosa che forse non sapete è che l’asta era a 1.350.000 euro totali.
Noi chiudiamo con loro e con i creditori un accordo a 2.600.000 per rilevare il tutto.
- Siamo pazzi?
- Siamo dei benefattori?
Oppure abbiamo analizzato i numeri, unici portatori di verità, e sulla base dei risultati abbiamo preso la miglior decisione per tutti?
Prima di dare un’opinione affrettata analizziamo il tutto:
- Siamo a Desenzano, in una posizione prestigiosissima.
- Gli immobili sono interessanti.
- Una perizia stranamente bassa li manda alla prima asta ad un prezzo ridicolo.
- Al primo appuntamento per la visita degli immobili in asta con il custode si sono presentate 62 PERSONE!
- Il ristorante sotto l’edificio ci chiama per dirci che ci sono decine di persone che vanno a fotografare il palazzo (magari anche qualcuno di voi).
- La Banca ha già detto che avrebbe rilanciato fino all’ammontare del suo credito per fare lei l’operazione immobiliare (2,3M di credito)
Secondo te, a quanto sarebbero stati aggiudicati gli immobili in asta?
Non è l’asta immobiliare di paese dove si presentano forse due persone dopo 3 esperimenti…
- Questa, sarebbe stata una di quelle aste che si vedono negli ultimi tempi, in cui si finisce a livelli superiori al prezzo reale di mercato.
- Altro problema: la procedura ha diviso l’immobile in 3 lotti.
Che sicurezza hai di riuscire ad aggiudicarteli tutti e al giusto prezzo?
L’operazione non sarebbe la stessa avendo solo dei pezzi, sia per economie di scala, sia per la ristrutturazione dell’edificio, che non sarebbe dipesa solo da noi. E, ultimo ma non ultimo, la voglia di aiutare concretamente queste persone.
Dobbiamo tirare fuori tutti i soldi e non farci scappare questa operazione immobiliare.
Rifacciamo per bene i conti per la decima volta.
Ci siamo: decidiamo che 2,6M sono la cifra corretta per:
- chiudere tutti i creditori,
- lasciare qualcosa a loro,
- evitare la concorrenza e rilanci a cifre superiori,
- essere sicuri di possedere l’intero stabile (a parte il piano commerciale),
- fare un’operazione comunque molto interessante
Mi immagino già i tanti che cercano un modo su come investire in immobili senza soldi…
Ma torniamo a noi.
Avremmo potuto pagare meno e chiudere i debiti a saldo a stralcio con i creditori?
Forse. Ma ho dei forti dubbi.
Le valutazioni si prendono scientificamente soppesando i pro e i contro. I rischi e i benefici. E chiudere così era la soluzione migliore per aggiudicarcela.
Non sto a raccontare tutte le peripezie nel riuscire a chiudere la procedura in tempo. Né all’enorme sforzo, che avete visto, per coprire un’operazione decisamente grande a livello economico in 3 settimane scarse. Operazione non prevista e per questo totalmente scoperta rispetto alle previsioni di flussi di cassa che abbiamo. Ma decisamente da non lasciarsi sfuggire.
E martedì, finalmente, dopo 4 ore dal notaio, usciamo con la proprietà dell’immobile, una bellissima operazione da sviluppare, dei venditori felici del risultato ottenuto, creditori soddisfatti e i soci dell’operazione che sicuramente lo saranno alla fine. E soprattutto siamo tutti decisamente sfiniti da queste settimane estenuanti e piene di alti e bassi man mano che saltavano fuori problemi e che trovavamo soluzioni.
- Questa operazione sarà la prima di tante altre, poiché la serietà di ImmoBillion, nel prendere accordi e rispettarli, non è passata inosservata a tutti i professionisti coinvolti.
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